我呵呵一笑：“诸位见笑了。话糙理不糙，相信很多同事，特别是了解YY市高收入人群的本地的同事，对我这个描述是认同的吧？我这么写，是内部大家看看，看了以后更了解我们这个项目即将面对什么样的客户，正式提案我肯定会写得委婉一些。”说罢，我叼了根烟，小袁总没说什么，我就点上了，有两个同事看我放肆了，也掏出了烟。

“我们的目标客群，从年龄上来说，起码是35以上到55岁之间，事业有成的成功人士，不是小资，而是中产阶级。当然，会存在部分真正呈刚性需求的年轻客户，35岁以下的，但是不能忽略的是，他们的置业，大部分资金也是来自于自己的父母支持，也就是说他们还是无可避免的要接受长者的建议……35-55岁的年龄层的客户，有过一次以上的置业经验，购房是为了提升生活品质，更注重社区环境以及户型的舒适性。而我们项目，作为市区最大规模的高端项目，本土老牌房开开发，主力户型为舒适型90平米二居室及130-150的三居室，加上依山而居的生活优越感以及宁静便利的生活环境，这些就很符合这类型客户的置业要求。我们再为这些客户把项目存在的各种的问题解决掉，不单只是解决，甚至让问题成为亮点——其一，项目藏于一条200米深的巷子里，出则繁华，入则静谧，大隐之城也，还是一依山而居的风水宝地，此乃项目独特亮点之一。在项目外的那个巷子为项目劣势，需要狠下功夫，开发商必须花钱出力对巷子进行绿化和美观改造，同时需要开发商与政府相关单位合作，拓宽这条小巷并划分合理的停车位，一是解决出入和乱停乱放的问题，二是可以进行新闻炒作提升项目的公益形象。改造过后的巷子，一路绿意盎然和清新幽静，形成一道回家的亮丽风景线……”

白勇抓住了一个问题：“好吧，这个建议不错，但是那请问，就算美化了，但我看那里还是难以实现拓宽的问题，这巷子里的乱停乱放的问题除了道路拓宽以外还有什么解决办法？这是日积月累下来的问题，街道办协调过很多次都无法解决，因为这周边的政府单位太多，车多但车位严重不足。”

“这就是第二个问题了，可以跟项目的商业问题一起来看。在本市，一二层的商业，基本都是不太愁招商或者销售的，难点在于第三层，根据项目的属性特点还有这样的规模，一二层做个中型超市配合一些小商铺是没问题的了，但三层商业怎么办？还有商业配套的停车位又怎么办？我方认为，项目A栋的第三层商业，完全可以改造成停车位，当然这会增加一些成本，不过按照一个车位8平米来算，一个车位大概卖16万，就是2万一平米，远比卖三层商业获得的利润要高得多。车位对外开放，可租可售，即解决了商业停车位的问题，也缓解了周边住户苦无停车位的问题。当然，这点停车位对于周边住户来说也许只是杯水车薪，但总聊胜于无！”说完，我的烟也抽完了，觉得不过瘾，我又点了一根。

白勇接不上话了，我继续：“项目的地段决定这里必须卖到市区楼盘的价位，也就是8000左右的均价，如何实现项目能更好的匹配8000的价位呢？还需要提升项目的品质感，拔高项目的市场形象，这个必须通过一系列可以实现的细节，如项目本身基础数据显示的40%的绿化率，这就是市区项目难能可贵的优势！从园林的体量到景观细节、项目的建筑外立面色调到外墙砖和建筑用砖，还有智能安防系统，甚至小到一块小小的玻璃。额……这些细节上的建议，其实都是行活，做行活白总监那里更优秀些，我这里就不多说了。”说罢我快速的把那些细节部分掠过了，大家也都没说什么，因为都不想再犯困第二次。

这时我看到白勇的脸又往下拉了，忍不住就笑了场，喝了口水缓了缓继续说道：“还有一点关键点，就是项目的拆迁户的安置，我建议全部安置在项目角落里的F栋，大家看总规图，这里是社区里的一个死角，然后利用植物甚至隔墙进行分割，实现此栋与项目其他区域有效分割。同时，必须要做到的是，此栋的特殊化，不与其他市场客户共享会所、泳池以及同等级的物业管理。拆迁户可不愿缴纳高额物管费，购房客户也不愿与拆迁户一个会所健身一个泳池游泳。所谓择邻而居，再说到项目周边的单位宿舍，存在着老、旧、残的现状，这个是我们无法改变的事实，但我们能看到更重要的一点——”

我翻了一页，上面白底黑字的只有几个字：“破房子里的人，就是我们最最重要和关键的客户！”

“这些破房子里住的是些什么人？请看——”我继续翻页，“市交警支队宿舍，市防疫站宿舍，市检察院宿舍，电力职工宿舍，YY大学教师宿舍……这些住在破房子里的人，习惯了这里的居住氛围，习惯了这里生活和工作的便捷性，习惯了这里的小饭馆大排档和菜市场，习惯了这里的静谧清新和傍山的郁郁葱葱，同时他们也具备着购买本案的经济实力。YY市人民有着很浓厚的在市区扎堆而居的老城情节，郊区盘的热销，仅仅是因为价格和投资潜力而已，大家请看，如高新区，那里已交房的项目的空置率甚至达到了90%！市场拐点之下，我相信刚性需求依然是存在的，只是观望情节严重，而当市场回暖，首先突破的也必然是市区项目，因为这里才是客户真正生活和工作的地方。而我们项目，有着市区项目的地段优势和生活便捷，同时兼得郊区项目的宁静清新、高绿化园林、依山环境和大规模体量……这些综合起来，就刚刚好符合我们刚才定位的目标客户群的真实需求，大家请看——”

PPT上显示：“断不了的老城情结，可以换掉的老房子。何必舍近求远，依山而居的大隐之城。”PPT上配了几张我在项目周边拍的几张老房子的照片，还有一张抓拍得很有味道的一老头在单位宿舍楼下的保安室外晒太阳抽水烟袋的照片，还调灰了色，绝配啊绝配，这老头绝对的最佳男主角……

当我讲完稿时，能明显听到获得的掌声比白勇的要响亮得多。

小袁总咳嗽了几声，开始对两个方案进行评价。俗话说，行家一出手，便知有没有。小袁总的评价在我看来很没水平，就是一半桶水，紧揪着一些小问题大做文章，说排版啊美观啊错别字什么的，最终的评价总结是，二部的方案做得很专业，定位部分做得很有新意，但是有点不切实际；一部的方案做得潦草，但提出的问题很深刻，解决办法也可行，只是项目定位为大隐之城，那是一线城市都用烂了的老套路了……

我很想解释，项目的属性决定项目定位，目标客群需要什么我们就定位什么，况且在YY市配得上大隐之城的项目，还真没出现过。但我还是忍住了没提出来。总之，他的总结，说了等于没说。

最后，小袁总摩挲着双手：“两个方案各有千秋，交融在一起那就是一个完美！”

当小袁总说到“交融”二字时，我很猥亵的想到了男女之事，然后又很不幸的看到了白勇拉长了的马脸，最后竟然联想到了跟白勇交融的场面！SHIT！跟吞苍蝇那么恶心！

不过更恶心的是，小袁总看着方案沉思了一会，又说道：“这样，这两个方案我来重新组织一下，两者结合为一，大家，辛苦了！先散会吧……”

啥意思？你组织一下？两者结合为一？敢情两部门头破血流的斗争后，立马横刀取头颅的人竟然是坐山观虎斗的你？