白手笑了，“但是，你俩要注意，咱们选择并坚持这个主题，以后就是众矢之的，听到的一定都是骂声。”

陈玮和田野都笑了。

也只有白手敢，几乎所有人都说房地产行业怎么好怎么好，就他说房地产行业的不好。

晚上，酒宴。

在热烈的掌声中，主持宴会的陈玮，高声宣布请白手讲话。

“各位领导，各位来宾，各位同仁，各位媒体界的朋友，女士们，先生们，首先感谢你们，在百忙之中前来参加腾飞地产发展研究所的挂牌仪式。”

说着，白手鞠了一躬。

“趁着这个机会，我愿向诸位阐明本研究所的主题，也就是研究的方向，就是房地产行业的负面。根据经济发展的客观规律，任何一个行业的过度发展，都有两个方面的影响，一个是正面的，一个是负面的。正面我就不说了，因为说的人太多，我要说的是负面。”

“我曾经说过，我痛恨房地产这个行业，而现在是更加的痛恨。所以，我要研究房地产行业的负面。一方面，我要证明我的判断是对的。另一方面，我要研究房地产行业的负面的影响有多大。在此我再次表明，欢迎广大同仁批评指正。”

这时，有人递上一张纸条。

白手拿着纸条看了看，笑着说道：“有人问，腾飞地产研究所招不招人。我可以告诉诸位，截止到现在，研究所只有我与陈玮先生和田野先生三人，我们还是光杆司令。所以，我以万分的热情，欢迎各方专家加入。但有一个要求，必须是志同道合者。”

又有人递上纸条。

“有人问我，对房地产行业，你还坚持你原来的判断吗？在此我要再次重申，我还是坚持原来的判断。当时下这个判断，是在二零零五年。我现在要说，从二零零五年算起，房地产行业只有十年到十五年的上升期。至于我的判断是对是错，咱们一起拭目以待。”

还有人往上递纸条。

“这位朋友问我，腾飞地产公司的发展战略，以后有没有什么变化？我告诉这位朋友，同时也告诉大家，腾飞地产公司的发展战略没有变化，以后也不会有变化。不上市，不搞多元化，不使用杠杆，尽量少负债……等等，是腾飞地产公司未来十年的发展战略。”

还有一张纸条。

“还有一位朋友问我，你什么时候彻底的退休？彻底退休以后，你到底会干些什么？首先，我谢谢这位朋友的关心。其次，我要告诉这位朋友，这个研究所成立之日，就是我彻底退休之时。从明天开始，我将真正的不再参与腾飞地产公司的事情。我能不能做到，请诸位监督我。”

“至于我彻底退休后干些什么，这个问题让我困惑。不知有多少位朋友，同样的问过我这个问题，我都难以给出明确的答案，因为我自己也不知道，我以后该干点什么。但有一点非常明确，即使我当这个研究所的所长，我的目的是搞研究，我绝对不会再参与腾飞地产公司的任何经营活动。”

终于，白手逮个空当，赶紧离开了讲台。

腾飞地产发展研究所成立以后，白手只挂了个所长头衔，实际都交给陈玮和田野二人管理和运作。

至于研究所的经费，每年预算一千万，全部由白手负担，不接受任何外界的捐赠。

在媒体方面，研究所有三个合作对象，网络、电视和纸媒各一家。

这一回，白手选择了三家完全陌生的媒体。

以白手与周末端的关系，本来选择《新申报》理所当然。但白手怕给《新申报》带来麻烦，所以选择了另一家纸媒。

根据合作协议，研究所在每两个星期或每一个月，都要对外发布研究动态或研究成果。

但白手有个特别规定，就是对外发布的时候，不得诱导企业和购房者。

陈玮和田野也是给力，不到一个星期，就为研究所招聘了十几个职员，其中九个是研究人员。

白手虽然不管，但给研究所出了一个题目，就是给现在的房地产行业和市场挑毛病。

并不是说房地产行业不行和不好，这是白手在投机取巧，不给同行找麻烦的机会。

这时候的腾飞地产开发公司，也遵照白手给出的发展战略，进入了稳步发展的节奏。

这个稳步发展是实打实的。腾飞公司的业务范围，被严格的限制在华东地区。原来在华东地区之外，有七八个城市共三十多个项目，都转让给了当地的同行。

即使在华东地区，业务也主要集中在大中城市，或个别有发展潜力的小城市。原来在一些县城开展的项目，也都转让给了其他同行。

其次是严格控制新项目的启动。总公司和各分公司，都执行一条铁律，只有百分之百的完成了上一个项目，才能启动下一个项目。

在追求利润方面，腾飞公司也对原来的目标做了调整。原来做一个项目，很少有利润率低于百分之二十的。现在把每一个项目的利润率，定在百分之十到百分之十五之间。

这让不少同行怨声载道。特别是那些项目比邻的同行，往往在销售价格上败给腾飞公司。后来这些同行想到了解决办法，就是尽量在工期上避开。等你项目完工后，在销售完毕后，我再对外销售我的楼盘。

白手给腾飞公司规定的最严格的一条，就是净负债率不得超过百分之五十。特别是有息债务，要求越少越好。

腾飞公司的债务，主要来自银行、承建商和供应商。白手彻底退休时，上述三个数据，分别是六百五十亿、两百七十亿和一百五十五亿。

至于发行债券、风险投资和海外融资及社会融资，都被白手列入禁止之列。

再有就是确保现金流的规模。白手要求腾飞公司，无论在任何时候，帐户上都要有至少三百亿以上的流动资金。

当然，三百亿流动资金不一定够，为此白手为腾飞公司准备了几个后手。

一是腾飞置业投资公司，当腾飞地产开公司遇到资金困难时，腾飞置业投资公司可予以支持。

二是腾飞网络公司和腾飞通讯公司，当腾飞地产开发公司遇到资金困难时，不能对外借钱，但这两家公司除外。

三是申城银行。申城银行的第一大股东是白手，但腾飞地产开发公司在申城银行却没有长期贷款，就是被白手当成了后手。当腾飞地产公司遇到资金困难时，可以向申城银行贷款。

四就是白手自己。他在申城银行新开了一个帐户，帐户上有三百个亿。平时这个钱不动，当腾飞地产开发公司遇到资金困难时，这三百亿就是它的应急资金。

谷如此安排，白手自认为万无一失，只要腾飞地产开发公司自己不作。

腾飞置业投资公司那边，白手也做了一系列安排。

相对来说，置业公司的日子过得滋润和安逸，因为它的核心任务是资产保值，在保值的基础上努力做到升值。

置业公司的业务，主要分为三个大类。第一是住房和商铺出租，第二是风险投资，第三是为地产公司储备土地。