这笔资金是日.本海外企业们赚到的外汇，如果没有继续出口的支出，那么如此沉重的外汇压力，就对每个银行来说都不划算。

于是日.本的央行直接把贷款利率降到了2%左右。

而同一时间段，发达国家的贷款利率，却一般都是在5%-7%左右。

这样的贷款利率，意思就是你贷款1亿，一年也只用还200万的利息。

而且日.本对于有钱人，特别是那些有资质的人，贷款的手续和要求也是不断的降低，因此人们很容易就贷款出来。

贷款出来，能干什么呢？

当然就是去买房买股票啰！

因此无数的大集团公司和有钱人，就拼命的去炒热这两个行当。

日.本的房价和股市，也是一天比一天的高。

通常就是你投资一笔钱进去，要不了一年的时间，就能净赚一倍。

越是到了后来，这种状况就越是的疯狂。

1亿日元的投资，无论是到股市还是在楼市，都能一个月赚一倍，甚至是更多。

所以日.本人几乎都疯了，他们把自己所有积蓄，连带着贷款一起，去投资这两个方面的资产。

日.本的股市泡沫和楼市泡沫就这么的不断被吹大，越来越大。万书楼

然后……

泡沫总有破灭的一天。

90年代的时候，这个泡沫就被直接戳破了，以一种非常惨烈又迅猛的方式。

日经指数从接近40000点，三年时间直接跌到了14000点，几乎只剩下三分之一。

他们的房地产更是吓人。

十年之内，日.本的房地产价格暴跌70%！

许多日.本人几亿、几十亿日元买的房子，最后几十年还完了贷款，却只价值之前的百分之二三十而已。

但这还是说91年的巅峰值而已，比起85年的房地产，价格仍旧是涨了不知道多少！

要不是日.本人足够的坚韧，整个国家直接崩溃都说不一定。

日.本经济由此遭受了巨大的打击，30年之后都没有恢复过来。

所以想要挣钱，挣大钱，就要从日经指数和房地产两方面去入手。

日经指数殷俊不大熟悉，而且炒作股票期指，就是一个投机，而且是比较恶劣的投机方式，跟殷俊的作风不符合。

这笔钱殷俊是不会去赚的。

可是房地产，殷俊觉得自己很有必要去捞一笔。

像是这样几年之内就几倍、甚至更多收益的投资，还是光明正大的投资，有什么做不得的？

他在香江还需要去控制一下房价，不要房价涨得那么快。

在日.本投资房地产，那就是随波逐流而已，纯粹的做生意。

殷俊不晓得日.本的泡沫经济什么时候崩坏的，但只要是在90年年底出场，那就没有什么损失了——毕竟91年崩盘是大家都知道的，只不过到底具体到几月份，并没有那么详细罢了。

决定了要去做，剩下的就是回家去跟乐姐姐商量，拿出多少钱来投资了。

对于做房地产这一项，乐易铃也有了不少的经验。

到时候在不影响公司运作的情况下，拿出足够多的钱，让房地产的天才——霍健宁来具体操作，一定能获得最大程度的收益。

以如今霍健宁的能力，掌握日.本全国的房地产状况，肯定也是有点力所不逮的。

但如果让他只在一个城市里面做投资，肯定会是如鱼得水。

而这个城市，只能是东京！

日.本的整体房地产上涨，是涨了七八倍，然后再暴跌了七八成，可这个数据是算了日.本全国的平均值。

一些地方，比如说秋田、枥木、富山等等经济不发达的县份，房价并没有涨得那么高。

单说东京的话，涨幅和跌幅就有些可怕了。

那些天价房屋和商厦的价格，基本上就出在东京，其次就是大阪。

特别是东京，作为拥有日.本整体经济体量的60%、人口的30%的超级大都市，它的富裕程度和经济的发达程度，哪怕是在未来的40年，也是世界排名前三的。

这样的城市就非常有炒作的必要。

许多外来的热钱，投资就投在了东京。

日.本的80%的大公司总部，都在东京，由此他们的房地产投资，也都会选择在自己熟悉的地方。

因此东京的房价也是被炒作得最为疯狂的。

一个东京的房价等于全美.国的房价，这个比喻可是真实存在的！

所以殷俊的投资，基本上就在东京区域。

如果是有必要，少年还会去找日.本的银行做贷款。

在这个年代的日.本，贷款会变得越来越容易，而且会变得越来越疯狂。

最疯狂的时候，通常一个中等银行的业务员，每个月的贷款任务就会有2亿日元，而且你能放贷得越多给别人，就越是好，根本不怕你多放贷。

比如说日.本最大的几家银行，三菱、住友和三井银行这些，贷款给大公司大企业的钱，都是以千亿日元来计算的。

也不仅仅是大公司了。

《北国之春》的演唱者大歌星千昌夫，被忽悠得用自己的名字作为抵押，从五家银行轻轻松松的贷款了2700亿日元，在夏威夷修建了高级的度假村，包括了银行、高尔夫球场等等。

用名字作为抵押品，恐怕也只有处于疯狂阶段的日.本人才能做出来。

殷俊和住友银行有着非常好的合作关系。

到时候看着殷俊在东京大肆购买房地产项目，恐怕都不用他去说，住友银行就会求殷俊多贷款一些，来帮他们减少越来越多的款项压力。

以麒麟集团的体量来说，区区的万亿日元、乃至于十万亿日元，应该都不算得什么。

借着日.本人的钱，来日.本赚日.本人的钱，如此的事情，还真是每一个投资者们都喜欢的呐！

回到了下榻的酒店，殷俊才从停车场回到了自己的房间，就听到留守的保镖说了一个事儿。

是有一个故人来访。

殷俊听到了她的名字之后，不觉是晒然一笑，让保镖去请她进来。

进来的却不仅仅是一个女孩子，而是两个。

一个长得娇娇弱弱的，个子并不高，但是很漂亮。

她就是日.本现在炙手可热的超级歌星松田圣子。

有着麒麟电影的加持，有着殷俊的重视，有着她自己的努力，松田圣子如今在日.本完全是第一的歌姬，把她原本的老对手中森明菜打得是溃不成军。

她也结结实实的撑起了山口百惠留下的最强女明星的称号。

另一个女孩子比她还要年轻许多，显得非常的青涩，但是殷俊却一眼认出了她。

“俊少，很冒昧过来拜访，没有打扰您休息吧？”松田圣子说着很熟练的普通话道。

她最开始认识的是邓莉君，也是通过邓莉君的关系，和殷俊有了联系，并且得到了殷俊写的一首歌，还有出演《警.察学校》系列电影的机会。

再加上殷俊是从华国内地来的，所以在选择多学一门外国语言的时候，松田圣子就学习了中文。

经过这么四五年的努力，她已经能很熟练的利用中文和香江的剧组人员交流。

同样能说一口流利中文的，还有韩.国的李秀满，这家伙的语言天赋更加的出色，已经完全可以当一个华国人了。

“没有没有，我也刚刚才回来。”殷俊笑了笑，“来，圣子，这边坐！说起来我们还是好几年没有见了吧？”