如果计算中取值是未来的租金净收益率，买卖双方就扯皮了。你卖者说：“今后租价会不断上涨，平均每年租金净收益率应该取值10％”。买者说：“今后租价会不断降价，只能取值1％”。在价格预测上相差10倍，如何成交？

第十章第2节 今后，10套住房拆迁，就近补偿，可能只剩下4套新房。

现在，你当拆迁户是腰缠万贯的老爷。今后，你的接棒人当拆迁户是又哭又闹的孙子。

一、商品房谁来拆迁，怎么拆迁？

1、20年后，房龄30年的旧房要拆迁，因为那时城市化已经完成，户口价值没有了，因为钢筋水泥已经一钱不值了，值钱的只剩下土地使用权价值。

2、自己拆旧盖新是不可能的，拆迁离不开政俯和开发商。

要拆旧盖新，是整栋楼，甚至整个小区一起开工。自己拆旧盖新的话，城市就乱套了。

这是专业性、技术性很强的工作，前后需要与几十个部门打交道，需要盖几十个公章，需要技术队伍，所以离不开开发商。

自己拆旧盖新，每套必须先拿出N万元给工程队，但那时炒房不再，人少房多，许多人要现金不要房子，而且一个小区几百几千户人家，先后离开老态龙钟的旧房，已经分散居住在几十个地方，许多人住在外地，意见无法统一。

拆迁只有具有权威的、具有强制力的政俯来统一规划，统一拆迁，统一补偿标准，才能顺利进行。不然，只要有七八家出来搅局就停滞不前。

房地产开发分为一级开发和二级开发。一级开发就是政俯或开发商的拆迁公司把“生地”变“熟地”的过程，包括搞拆迁工作，搞三通一平。二级开发就是买“熟地”来盖房子。

二、今后，拆迁公司对10套住房拆迁后，还剩下多少套“熟地”？

1、20年后，10套住房在拆迁后，因为“拆多盖少”“拆高盖低”只剩下“熟地”9套。

2、20年后，10套住房的土地使用权价值因为破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用而丢失1套。小计，剩下“熟地”8套。

近几年拆迁的基本上是平房、低层楼房，是砖混、砖木结构的，不费吹灰之力。钢筋、砖头可以盖农民房，是被人拿走了。所以支付给工程队的钱不多。

现在，10年房龄的住房，20年后就要报废，就要拆除。现在的高楼大厦，是钢筋混凝土结构的，要打桩，深达二三十米，直达地下岩石层。桩打好后，还要做地下钢筋混凝土地下室，一到三层。

拆除清理后，土地要达到能够再打桩、再盖房的标准，费用很高。

更大的问题是，一个城市就要产生不计其数的建筑垃圾，必须运到几百公里以外的山区去。那时的农地已经“确权”，土地价不会像现在这么低贱。

站在10几层的高楼面前，一旦拆迁，1000平米产生的建筑垃圾，可能需要占用大于2000平米的山区土地。

3、拆迁公司一级开发需要一年的时间，会发生管理、人工、设备、材料、税费、红包等成本，所以丢失0.5套土地使用权价值。小计，剩下“熟地”7.5套。

4、拆迁公司忙了一年，需要10％的利润，即 被赚钱1套。小计，剩下“熟地”6.5套。

5、2010年拆迁，因为是大牛市，房价月月在上涨，而且大家的预期也是长期上涨，所以拆迁公司大方地给你补偿。20年后，人少房多，可能是熊途漫漫的长期熊市，大家的预期是可能下跌，所以拆迁公司要留有一手，想方设法压低0.5套的补偿。小计，剩下“熟地”6套。

6、因为6套“熟地”是见不到钢筋水泥的，需要花掉1套“熟地”的钱去盖房，才能变成5套“新房”。

三、剩下5套“新房”，在政俯和拆迁户中进行分配。

1、根据房产证的白纸黑字，土地使用权70年 - 房龄32年 - 你买房前有2年 - 拆迁1年= “熟地”到二级开发商手里的时候，土地使用权年限剩下35年，所以政俯应该得到2.5套的新房。小计，剩下2.5套“新房”。

2、剩下2.5套“新房”，是留给你拆迁户的。如果大家愿意在拆迁合同书上签字，就这样子分配了，就近补偿2.5套新房。

四、如果政俯愿意当雷锋，你也是只就近补偿到4套新房。

1、拆迁10套变成2.5套新房，惨不忍睹，损失实在太大了，大家愤愤不平，可能拒绝在拆迁合同书上签字。

20年后，人少房多，住房用地严重过剩，旧房有幸遇到拆迁的不超过70％，如果你们不签字，他们会扭头就走，求爷去拆迁的旧房在排队，“此处不留爷，自有留爷处”。他们一走，你就欲哭无泪了。你的闲置房的土地使用权每年减少70分之一，每年要交纳房产税2％，每年通货膨胀6％，向蚊子收不到租金，最终是全归零，损失很大。所以你处于被动地位，是你在求他们。

2、如果是中小城市，如果是差地段，拆迁补偿就更加惨不忍睹

10套住房，30年的房龄，没有人居住，你望眼欲穿，望断秋水也没有人来拆迁，土地使用权每年减少70分之一，每年要交纳房产税2％，每年通货膨胀6％，最终是全归零，所以每套100元你也要“止损”卖出。

3、如果政俯确实需要拆迁，大家拒绝在拆迁合同书上签字，假如政俯无可奈何地当雷锋，将自己应该得到的2.5套新房，拿出1.5套白送给你，你是不是要跪下去谢主隆恩啊。但是，你也只剩下4套“新房”，站起来后仍然是泪流满面。

问题是，政俯在房市从来都是圈钱，他们肯当雷锋吗？基本上不可能，所以我写10套拆迁只就近补偿到4套新房，只为了让人睡得安稳一些罢了，只为了计算留有余地。

那时政俯、拆迁公司在吃青菜，你再吃肉是不可能的。20年后炒房不再，关蚊子的闲置房随处可见，没有人来接手，没有人来租用，所以背负“三座大山”。遇到拆迁，等于“农奴翻身得解放”，所以许多人不愿意补偿房子。社会对新房的需求也很少。使得政俯、开发商的生意很难做，利润率不高，缺乏“钱动力”，缺乏紧迫感。你应该识时务者为俊杰。

得证，今后，10套住房，就近拆迁补偿，可能只剩下4套新房。

五、对质疑声的回答

1、会不会出现大的计算误差？

答：计算误差不会大于1.5套新房。如果计算误差是1.5套新房，这多出来的1.5套应该还给当雷锋的政俯，你拆迁户仍然是就近补偿4套新房。

2、房子住60年才拆迁，怎么计算？

答：计划生育导致人少房多的情况将一代比一代更严重，拆迁补偿当然是越来越少。

剩下新房5套，在政俯和拆迁户中进行分配。根据房产证的白纸黑字，土地使用权70年 - 房龄60年 - 你买房前有2年 - 拆迁1年= 土地使用权年限剩下7年，所以政俯应该收回90％，即收回4.5套的新房。剩下0.5套的新房给你拆迁户。说明拆迁补偿呈现......4套.......3套.......2套.......1套.......的越来越惨不忍睹的态势。

3、有的住房在一线城市的一等地段，怎么计算？

答：楼层更高，地基破损更严重，“拆多盖少”“拆高盖低”的损失更严重。于是，剩下的“熟地”更少。

楼层更高，10套住房用地的价值因为破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用的损失更多。不相信，你站在20几层的楼房前，看看今后这些建筑垃圾怎么办？于是，剩下的“熟地”更少。

你的有利条件是在好地段，政俯有紧迫感，但是你的不利条件是房产税比普通区域更多。政俯仍然掌握“刀把子”。