1、近5年出租 × （扣除房产税后的）平均每年租金净收益率2％× 10套 = 得到1套。小计，剩下11套。

2、因为今后5年可能是熊市，假设5年后房价净下跌30％ × 10套= 亏掉3套。小计，剩下8套。

3、5年 × 每年的通货膨胀率在6％ × 10套 = 亏掉3套。小计，剩下5套。

4、 因为5年后普遍开征房产税，因为人少房多越来越明显，之后的25年里房价上涨和租金收入赚到的钱，难以超过每年的通货膨胀率亏掉的钱和房产税交掉的钱，宽松计算，赚到2套。小计，剩下7套。

5、根据计算，20年后，房龄30+年的10套旧房拆迁，只能就近补偿4套新房，亏掉6套房。合计，剩下1套房。

6、30年后盘点，长期投资10套住房用于出租，竟然只剩下1套。说明长期囤房的结果是滑铁卢惨败，说明10套商品房总体呈现1000万元......700万元......500万元......200万元......的每年都在贬值的态势，说明30年的等待是守株待兔，是刻舟求剑，是缘木求鱼。说明“非自住房”不卖出就会亏钱。于是，一旦有人先知先觉，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。

对第十章，重新计算。因为有惊天动地的发现，因为数据变动多，所以重新发出

第十章 圈钱性将导致房熊市三十年 吸血性或导致十套房全归零

第十章 圈钱性将导致房市长期熊市 吸血性或导致十套房全归零

第十章第1节 炒房客守株待兔刻舟求剑，房熊市或导致十套出租房在30年后全归零，导致十套闲置房在10年后全归零。

一、住房价值计算的背景

1、今后，计划生育和炒房导致人少房多的情况越来越严重。“124”的典型的家庭结构里，在20年后，爷爷、奶奶、外公、外婆基本上要走了，导致城镇老居民人口减少一半，导致许多“10后”结婚后拥有6套房。

2、今后，18路军源源不断地盖房，加上普遍开征房产税后闲置房难以再关蚊子，必然导致城镇有房率（包括暂住证人口的）呈现......40％......50％......60％......70％......的不断提高的态势。

3、今后，因为计划生育导致城镇打工族人口越来越少，因为城镇有房率（包括暂住证人口的）不断提高，因为公租房越来越多，因为民工荒导致企业配置宿舍的越来越多，因为房产税越来越多导致闲置转为出租的越来越多，于是私房待租率将呈现......10％......20％......40％......70％......的不断提高的态势。

4、于是，今后房市可能是长期熊市，房子的价值必须按照熊市来重新估值，重新计算。

二、2011年买入商品房做长期投资，用于出租，十套住房在30年后全归零。

1、因为今后可能是长期熊市，假设5年后房价下跌50％ × 10套= 亏掉5套。小计，剩下5套。

2、今后5年 × 每年的通货膨胀率在6％ × 10套 = 亏掉3套。小计，剩下2套。房价上涨，这个问题被掩盖住了。房熊市一来，冰山就浮出水面。

3、25年出租 × （扣除房产税后的）平均每年租金净收益率2％× 10套 = 得到5套。小计，剩下7套。

4、待租率的不断提高，导致老太太房不得不闲置。最后5年闲置 × 房产税率2％ × 10套 = 亏掉1套。小计，剩下6套。

5、后面的25年。因为普遍开征房产税，因为人少房多越来越明显，所以，房价上涨率不高。假设平均每年房价上涨6％，扣除通货膨胀率6％，只是保值，没有增值。小计，仍然是剩下6套。

6、根据计算，20年后，房龄30+年的10套旧房拆迁，只能就近补偿4套新房，亏掉6套房。合计，剩下0套房。

7、30年后盘点，长期投资10套住房用于出租，竟然只剩下0套。说明长期囤房的结果是滑铁卢惨败，说明10套商品房总体呈现1000万元......700万元......500万元......200万元......的每年都在贬值的态势，说明30年的等待是守株待兔，是刻舟求剑，是缘木求鱼。说明“非自住房”不卖出就会亏钱。于是，一旦有人先知先觉，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。

8、有多大的计算误差？你按照自己的理解，重新计算，看看剩下几套。绝对是醍醐灌顶。

二、2011年买入商品房做长期投资，闲置关蚊子，十套住房在8年后全归零。

1、因为今后可能是长期熊市，假设5年后房价下跌50％ × 10套= 亏掉5套。小计，剩下5套。

2、今后8年 × 每年的通货膨胀率在6.3％ × 10套 = 亏掉5套。小计，剩下0套。

3、今后，房价缓慢上涨。因为普遍开征房产税，因为人少房多越来越明显，所以，房价上涨率不高。假设平均每年房价上涨6％，扣除通货膨胀率6％，只是保值，没有增值。小计，仍然是0套。

4、如果死了也不买，仍然闲置，房龄30+年的10套旧房拆迁，只能就近补偿4套新房，亏掉6套房。小计，负翁6套。

5、说明长期闲置，结果是滑铁卢惨败，说明10套商品房总体呈现1000万元......600万元......400万元......200万元......的每年都在贬值的态势。一旦有人先知先觉，一旦拐头下跌，就会多杀多，就会熊市不言底。

如果你认为我的计算不够宽容，你就自己修正着计算，结果仍然是，买房无法保值增值。

三、恍然大悟了吗？这是移民越来越多的主要原因之一

2011年，“爱美”的张三在二线的某市二等地段有10套次新房，价值1500万元，换购了美国10套别墅，拥有土地使用权1500平米。100年后仍然拥有屁股底下1500平米土地的价值。

同样情况的“爱国”的李四，最终是全归0。

这就是移民大量出现的主要原因之一。地球村是一个连通管，美国是高水位，中国是低水位，经过20年的川流不息，两端的水位（房价水平）必然流到差不多。

美国政俯手里有物业税这个武器，美国人手里有选票这个武器，所以房价从1929年以来一直保持在房价收入比3到6的水平上。他们的房价是不可能大涨的，那么，只有中国的房价水平去流低了。

被移民大量抛去的“烫手山芋”怎么会值钱呢？最终全归零，中国住房如何保值增值呢？

四、多军说：“租价会不断上涨，为什么平均每年租金净收益率才取值2％？”这是错误的。

1、多军在守株待兔，在刻舟求剑。

计划生育和大炒房导致20年后住房用地和住房严重过剩，这是必然的。今后，社保房可能有5000万套（包括熊市里银行坏账收回的），能住2亿人。那时需要租房的不超过这个数，租房市场就被政俯垄断了。

将来，政俯的管理方式是，没房子的我租房给你，赚你租金；有房子的你交房产税。收房租是政俯的生意，炒房客和政俯抢生意，没门。于是，20年后待租率可能高达70％。

在劳动人口不断减少、待租率不断提高的情况下，房东必然打价格战，所以将房产税转嫁出去难以超过一半。东扣西除后，每年租金净收益不多。

要卖出，价格很低。要出租，价格很低。要长期投资，房产税很多，是亏本生意。

2、在实际买卖中，双方都是按照目前的情况来取值，来计算。

平均每年租金净收益率取值现在的就是2％。这是潘石屹说的，也是上文计算过的。这不会有很大的争议。