总之，过去买房可以赚大钱，今后遇到拆迁是亏大钱。

对最重要的内容，需要反复推敲修改

第十章第6节今后，10套住房，就近拆迁补偿，可能只剩下4套新房。

现在当拆迁户是腰缠万贯的老爷，今后当拆迁户是又哭又闹的孙子。

一、谁来拆迁，怎么拆迁？

1、20年后，房龄30年的旧房要拆迁，因为那时城市化已经完成，户口价值没有了，因为钢筋水泥已经一钱不值了，值钱的只剩下土地使用权价值。

2、自己拆旧盖新是不可能的：

因为，那样的话，城市就乱套了。

因为扣除政俯收回45％的土地，扣除“拆多盖少”，扣除清理费用，扣除建安成本，扣除工程队的利润，普通区域的10套住房自己拆旧盖新，可能只剩下3套新房。更加不合算。

因为，每家每套必须先拿出N万元给开发商，但是许多人不要房子要现金，而且一个小区几百户人家，已经居住在几十个地方，许多还在外地，意见无法统一，没有谁具备这样的威望来组织协调。

因为这需要具有权威的具有强制力的政俯来配合，不然只要有三五家出来搅局就要瘫痪停工。

3、拆迁离不开政俯和开发商

这是专业性、技术性很强的工作，前后需要与几十个部门打交道，需要盖几十个公章，需要技术队伍，所以不得不承包给开发商。

这需要具有权威的具有强制力的政俯来配合，必须依靠政俯和开发商来统一规划，统一拆迁，统一补偿标准，不然只要有三五家出来搅局就要瘫痪停工。

房地产开发分为一级开发和二级开发。一级开发就是配合政俯把生地变熟地的过程，包括搞拆迁工作，搞三通一平。二级开发就是买熟地来盖房子。

二、把生地变熟地后，还剩下5.7套土地使用权价值。

1、20年后，10套住房用地的价值在拆迁后，因为“拆多盖少”“拆高盖低”而丢失1套。

前面已经论证过，20年后，将“拆多盖少”“拆高盖低”。20年后就地拆迁只能“拆10盖9”以下。

2、20年后，10套住房用地的价值因为破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用而丢失1.5套。小计，拆迁后土地使用权价值剩下7.5套。

近几年拆迁的基本上是平房、低层楼房，是砖混、砖木结构的，不费吹灰之力。钢筋、砖头可以盖农民房，是被人拿走了。所以支付给工程队的钱不多。

现在，10年房龄的住房，20年后就要报废，就要拆除。现在的高楼大厦，是钢筋混凝土结构的，要打桩，深达二三十米，直达地下岩石层。桩打好后，还要做地下钢筋混凝土地下室，一到三层。

拆除清理后，土地要达到能够再打桩、再盖房的标准，费用很高。

更大的问题是，一个城市就要产生不计其数的建筑垃圾，必须运到几百公里以外的山区去。那时的农地已经“确权”，土地价不会像现在这么低贱。

站在10几层的高楼面前，一旦拆迁，1000平米产生的建筑垃圾，可能需要占用大于2000平米的山区土地。

3、一级开发需要一年的时间，开发商会发生管理、人工、设备、材料、税费、红包等等成本，所以丢失0.5套土地使用权价值。小计，剩下7套的土地使用权价值。

4、开发商的利润率13％。小计，剩下5.7套的土地使用权价值。

你知道的，现在开发商的利润率如果没有超过40％，都不好意思说出来。

三、剩下土地使用权价值5.7套，在政俯和拆迁户中进行分配。

1、根据房产证的白纸黑字，70年 - 房龄30年 - 你买房前有2年 = 土地使用权年限剩下38年 / 70年 = 土地使用权价值只剩下55％，所以政俯应该收回45％。小计，剩下1.2套的土地使用权价值。

2、剩下1.2套的土地使用权价值是留给你拆迁户的。其实只相当于就近补偿1套新房，因为盖1套新房的建安成本等需要花掉0.2套土地使用权价值。

如果大家不吵不闹，就这样子分配了，就近补偿1套新房。

如果大家大吵大闹，而政俯和开发商坚持意见，你告上法院，也打不赢官司。

从10套旧房拆迁成1套新房，损失实在太大了，大家的心是不会稳定的，而政俯需要“民心稳定”。如果政俯当雷锋，从自己应该得到的4.5套土地使用权价值拿出3.8套白送给你，你们当“房闹”就得逞了，得到5套的土地使用权价值。其实只相当于就近补偿4套新房，因为土地变成房子需要花掉1套土地使用权价值。

如果多军反驳我：“你的计算有30％的误差”。那么，分配方案需要调整，多出来的30％也应该还给政俯去，你拆迁户仍然是就近补偿4套新房。

得证，今后，普通区域的10套住房，就近拆迁补偿，可能只剩下4套新房。

四、就近补偿给你4套新房，你是“闹”出来的，你无话可说了。

1、根据房产证的白纸黑字，土地使用权价值只剩下55％，政俯应该收回45％的土地使用权价值，实际才收回7％，已经“俯首甘为孺子牛”了。

2、那时政俯、开发商的利润率很可怜。20年后炒房不再，关蚊子的闲置房随处可见，没有人来接手，没有人来租用，所以背负“三座大山”。遇到拆迁，等于“农奴翻身得解放”，所以许多人不愿意补偿房子。社会对新房的需求也很少。使得政俯、开发商的生意很难做，利润率不高，缺乏“钱动力”，缺乏紧迫感。你应该识时务者为俊杰。

3、你处于被动地位，是你在求他们。20年后，住房用地严重过剩，旧房有幸遇到拆迁的不超过70％，如果你们不在拆迁协议上签字，他们会扭头就走，求爷去拆迁的旧房在排队，“此处不留爷，自有留爷处”。他们一走，你就欲哭无泪了。你的闲置房的土地使用权年年在减少，你的房产税年年要交，向蚊子收不到租金，损失很大。

以上讲的是普通区域的情况。

五、好地段的拆迁补偿，拆迁10套的就近补偿不会超过4套新房

1、楼层更高，地基破损更严重，“拆多盖少”“拆高盖低”的损失更严重。丢失更多。

2、楼层更高，10套住房用地的价值因为破拆费、建筑垃圾清运费、垃圾占地费、水电煤气通信线路的迁移费用的损失更多。不相信，你站在30层的楼房前，看看今后这些建筑垃圾怎么办？

3、开发商会发生管理、人工、设备、材料、税费、红包等等成本不变。

4、开发商的利润率不变。

5、在普通区域，政俯只收回0.7套的土地使用权价值。在好地段收回0套，已经无路可退。

6、你的有利条件是在好地段，政俯有紧迫感，但是你的不利条件是房产税比普通区域更多。政俯仍然掌握主动权。

7、你的唯一的好处是房价较高，现金补偿较多，但是归根到底你还是10套旧房变成4套新房。

六、差地段的拆迁补偿，更加惨不忍睹

如果你是差地段的10套住房，30年的房龄，没有人居住，你望眼欲穿，望断秋水也没有人来拆迁，还要交纳房产税，每年亏钱N万元，所以每套100元你也要“止损”卖出。

总之，近几年买房可以赚大钱，今后遇到拆迁是亏大钱。

核心内容就是这一节，因为看懂了以后就清楚，

买房会赚钱是忽悠，

土地永远稀缺是忽悠