2013年，开发商在哪里？在加拿大“肯德基”里吃鸡，在飞往美利坚的客机上，在烂尾楼里准备养猪，在法院的被告席上。于是，来自房地产的“钞票订单”再多，印钞厂也不会接单，也不会理你。于是开发商得了资金贫血症，不得不降价。

炒房客却天天怕印钞鸡会鸡飞狗跳，半夜三更就起床数钞票，准备天一亮就去“王屋山”（房市）送钱。

如果你看懂这三个故事，你还会担心印钞鸡会导致你永远买不起住房吗？

第十二章第3节香港真的土地稀缺，长期投资仍然亏钱，自住刚需仍然不会永远买不起房。

一、 香港真的土地稀缺，炒房客仍然长期套牢，最终亏钱

1、价格波动情况

1996年，香港炒房客张三以次高价800万元买入一套房子。1998年，这套房子见到的最高价是1000万元。

1998年到2006年是房熊市。2004年的“非典”期间，创下最低价350万元。

2006年以后，随着大陆房牛市，香港的房价也在上涨。到2011年，同样的新房又见到最高价1000万元 × 这套房子只是新房的8折价 = 2011年这套房子的市值是800万元。

2、最新总价值的计算

2011年这套房子的市值800万元。

税费后的出租净收益率为3.5％× 平均市值600万元 * 15年 = 出租净收益为315万元。

800万港元 + 315万港元 = 这套住房的最新总价值为1115港元。

3、最新总成本的计算

买入价800万港元。

买入价800万港元 × 8％ × 15年 = 如果投资可收益960万元。

物业税忽略不计。

800万港元 + 960万港元= 这套住房的总成本1760万港元。

4、盈亏金额的计算

最新总价值1115万港元 -最新总成本1760万港元 = 亏损645万港元。

总之，最高价是1000万元，即使你是800万元买入的，即使房产税忽略不计，做长期投资仍然大亏损。

二、香港真的土地稀缺，自住刚需仍然不会永远买不起房。

1、1996年，自住刚需王二，同样具有800万元的购房能力，但他没有买房。

2、800万元做其他投资× 每年投资盈利率8％ ×15年 = 投资盈利960万元

3、租金4％ ×平均市值600万元 ×15年 = 15年支付租金360万元。

4、原来有800港元 + 投资盈利960港元 - 租金360万元 = 2011年王二有1400万元的购房能力。

5、1400万元的购房能力 - 这套二手房市值800万元 = 王二买后还剩余600万港元。

三、炒房客张三可能永远无法解套。

1、已经是房龄15年的“半老徐娘房”了，租价难以提高，折旧加快。

2、可能进入房熊市。2012年大陆可能是房熊市，香港可能亦步亦趋地一同进入房熊市，因为香港的这一轮房价大涨，与大陆房价大涨几乎是同步；因为房价收入比和售租比已经在历史高位；因为许多大陆人到香港炒房，许多香港人到大陆炒房。

3、张三这套住房，在相当于6000点的时候，还亏钱645万港元。到相当于10000点才能解套。肯定是没有指望了。他无法等待下一轮牛市的到来，那时，房龄已经30年了，已经破烂不堪了，更加不可能解套。

四、财富乾坤大逆转的故事

1、1996年在香港买房，到2011年仍然亏钱，已经套牢15年，而且永远解套不了。大陆炒房客也将面临永远解套不了的悲惨下场。因为，香港的税费后的出租净收益率是4％，大陆的税费后的出租净收益率只有2％，亏钱更多。因为，香港土地稀缺是真的，而大陆的土地稀缺是骗人的。因为，香港容易赚钱，而2012年后大陆的失业率将居高不下，即泡沫消化能力不如香港。因为，房产税一定会普遍开征，而且越来越多。

2、炒房客张三沦为负翁，从拥有800万港元到欠钱645万港元。举一反三，推而广之，说明香港人的财富乾坤大逆转，出现了人皆富翁到三成负翁的情况。

4、自住刚需王二，塞翁失马，焉知非福？从拥有800万港元到拥有一套住房和600万港元。举一反三，推而广之，说明大陆人的财富乾坤大逆转，被人看不起的无房户将成为小富翁。

5、自住刚需王二买房后搬出廉租房，炒房客张三沦为负翁，被银行赶进廉租房。真的是三十年河东，三十年河西。

第十二章第4节看看泰国的房价波动情况，待购者也不会永远买不起。

1、价格波动情况

曼谷是泰国的首都，是一个逾千万人口的国际大都市。1997年东南亚金融危机爆发前，曼谷的房市非常火爆，价格相当高。连城外档次高些的公寓房,每平米都达到1400美元。金融危机后,房价一度大跌。14年过去了，房市重新火爆，但2011年这样的公寓房每平米也只升到2000美元。

2、最新总价值的计算

1997年张老泰买入100平米的房子，总价是14万美元。

税费后的出租净收益率为3.5％× 平均市值13万美元 * 14年 = 出租净收益为6.4万美元。

14万美元 + 6.4万美元 = 这套住房的最新总价值为20.4万美元。

3、最新总成本的计算

买入价14万美元。

买入价14万美元 × 8％ × 14年 = 如果投资可收益15.7万美元。

物业税忽略不计，14万美元 + 15.7万美元 = 这套住房的总成本29.7万美元。

4、盈亏金额的计算

最新总价值20.4万美元 -最新总成本29.7万美元 = 亏损9.3万美元。

5、结论

即使物业税忽略不计，泰国炒房客张老泰买房做长期投资也是大亏损。

因为与上一节的情况差不多，所以得知被人看不起的待购者王小泰，成为小富翁。

第十二章第5节 看东京的房价,知道不会永远买不起

网友“别摸我2011款”2011年11月19日发帖，大意是：出差日本东京10天，看到许多售房广告，跟北京、上海比，都便宜啊。

东京上野坐地铁2站，到达一个站叫三之轮。一个6层带电梯公寓，横幅上“标价59平米、2500万日元”。位于东京中心圈内。59平米是套内面积，相当于我们的70－80平米。全装修，配基本电器。拥有土地所有权。日本东京的人口密度是北京、上海的两倍以上，在国际上的经济地位也比北京、上海高。

2500万日元× 汇率0.068 = 170万人民币元 / 相当于75平米 = 东京中心圈内的房价才相当于2.27万人民币元。

相当于170万人民币元 / （东京的人均月薪大约是3万人民币元×12个月×2人 ） = 170万 / 72万 = 东今的中等收入者一家人不吃不喝只要2.4年就买到这样的一套住房。

来看我的帖子的有二种人

积极心态的人，认为这是一块黄金矿石，因为他在研究含金量。

消极心态的人，认为这是一块石头，因为他在研究含石量。

近期看，房子是一块黄金矿石，因为它的含金量高于含石量。

长期看，房子是一块石头，因为它的含石量高于含金量。

第十二章第6节 看爱尔兰的房价,知道不会永远买不起

在2008年全球金融危机之后，经历房地产市场泡沫破灭、银行危机、主权债务危机，2010年经济增长-1.2%，失业率超过10%。

在爱尔兰已经生活了近15年的刘晓玲，对记者说，前几年爱尔兰房地产繁荣期“就像今天的中国，也是连夜排队买房。”