房熊市已经来临，房市将死水一潭，售租比将不断走低。

一、死气沉沉冷门股的故事

老股民在选股的时候，对三个指标很在意，一是上涨趋势明显，有赚钱效应；二是未来成长性较好，未来价值高；三是流通性强，换手率高，便于炒作。如果三个指标都符合炒作要求，即使市盈率达到60年也敢炒。

如果这三个指标都不符合炒作要求，市盈率再低也退避三舍。例如，工商银行，一是，上涨速度较慢，没有赚钱效应；二是，未来成长性不好，一旦房熊市到来，坏账肯定一大堆；三是，庞然大物，炒不动，成交量小，换手率很低，只有0.01％，活跃股通常在5％以上。这三个指标都不符合炒作要求，所以，虽然市盈率（相当于房市的税费后的售租比）低到只有6.7年，老股民仍然敬而远之，不愿意买入这种死气沉沉的冷门股。

二、房市将死水一潭的故事

炒房客为何青睐住房？跟老股民选股是一样的道理，对这三个指标很在意。近十年房价不断上涨，形成非常明显的赚钱效应。于是，大家看好未来，蜂拥而至，击鼓传花热火朝天，在成交量的支撑下，房价不断创新高，“税费后的售租比”（相当于股市市盈率）已经40年也毫不在乎。

房价已经炒到奇高的价位，房熊市已经来临。限贷、限购，是托住高房价的措施，是防止楼市崩盘的措施，是防止热钱逢高出货而出走的措施。结果是，这三个指标全部被破坏掉。一是，上涨趋势转为下跌趋势，不但没有赚钱效应，反而产生亏钱效应；二是，露出严重供过于求的真面目，未来价值低，无法保值增值；三是，露出流通性差的本来面目，换手率低，难以炒作。因为三个指标都不符合炒作要求，所以大众将对房市不感兴趣，所以今后房市将死水一潭，沦为买方市场，“税费后的售租比”（相当于股市市盈率）将不断走低。

第十五章第5节 房熊市已经来临，房市将波澜不惊，死水一潭，市场认可的售租比将不断走低。

一、老股民选股的诀窍

老股民在选股的时候，对三个条件很在意：

一是，炒未来，未来的成长性好，未来价值高。二是，炒技术形态，上涨趋势明显，有赚钱效应。三是，炒热门股，认同度高，流通性强，换手率高。

例如，2011年10月12日到12月23日期间，上证指数从2420点下跌到2204点，而炒作“文化行业被确立为支柱性产业”题材的300148天舟文化，从13.50元炒高到27.46元。究其原因，就是该股符合这三个条件，容易一呼百应，蜂拥而上。即使市盈率已经达到69.7倍，即回本时间69.7年，换手率仍然达到27.13％。

如果这三个条件都不符合，就难以炒作，即使市盈率再低，股民也退避三舍。例如，工商银行。一是，无法炒未来，因为一旦房熊市到来，坏账肯定一大堆。二是，技术形态明摆着，老牛拉破车，上涨速度较慢，没有赚钱效应。三是，有名的冷门股，认同度低，庞然大物炒不动，成交量小，12月23日的换手率只有0.01％。也就是说，排队买天舟文化的有2713人，排队买工商银行的只有1人。因为三个条件都不符合炒作要求，所以，虽然市盈率（相当于房市的税费后的售租比）低到只有6.66年，老股民仍然敬而远之，不愿意买入这种死气沉沉的冷门股。

二、房市将死水一潭的故事

炒房客为何青睐住房？跟老股民选股是一样的道理，对这三个条件很在意。

一是，炒未来，“未来的纸币将变成草纸，住房是保值增值的最佳”。二是，炒技术形态，上涨趋势明显，有赚钱效应。三是，炒热门，认同度高，流通性强，成交量大，换手率高。

近十年房价不断上涨，牛市三浪，不断创新高，形成非常明显的赚钱效应。于是，大家看好未来，蜂拥而至，奋不顾身，倾囊而出，高利贷也在所不惜，于是，击鼓传花热火朝天，于是，在成交量的支撑下，房价如芝麻开花节节高，于是，“税费后的售租比”（相当于股市市盈率）已经50年也毫不在乎。

可是，山再高也有顶，房价炒到奇高的价位后，调控就越来越紧，银根就越来越紧，敢炒的人就越来越少，有效自住刚需就越来越少，于是，狼来了，熊来了。

限贷、限购，提高按揭利率，提高准备金率，是托住高房价的措施，是防止楼市崩盘的措施，是防止热钱逢高出货而出走的措施。结果是，这三个条件全部被破坏掉。

一是，原来排队“买白菜”，变成开发商的房子排队待售，终于露出了房子的泡沫高于纸币泡沫、严重过剩、未来价值降低、难以保值增值的真面目

二是，上涨趋势转为下跌趋势，不但没有赚钱效应，反而产生亏钱效应，使得炒房客只卖不买，使得有效自住刚需持币观望。

三是，限贷、限购，提高按揭利率，使得炒房客和有效自住刚需减少，不动产终于露出了不能移动、交易时间长、流通性差、坐电梯的本来面目，成交量少，换手率低，难以炒作。

因为三个条件都不符合炒作要求，所以大众将对房市不感兴趣。酒席上的话题将呈现“还会上涨多少”......“还会调控多久”......“还会在高位上下宽幅震荡多久”......“还会下跌多久”......“同学中还会有谁将沦为负翁”......“熊市不言底还会持续多久”......的人心不断冷淡的趋势，所以今后房市将波澜不惊，死水一潭，沦为买方市场，市场认可的“税费后的售租比”（相当于股市市盈率）将不断走低。

三、人之初的故事

人之初性本恶，人之心真叵测。

追涨牛股天舟文化，市盈率69.7年仍然是一个宝，杀跌熊股工商银行，市盈率6.66年仍然是一棵草。

房牛市里“税费后的售租比”50年，住房仍然是一个宝，房熊市里“税费后的售租比”降低到20年，住房仍然是一棵草。

为什么房熊市里“税费后的售租比”降低到20年，房价收入比降低到6年，住房仍然是一棵草？

因为，计划生育导致人少房多越来越明显，土地流拍将导致房产税越来越多，拆迁补偿越来越少将导致住房价值越来越低，非自住房的“关蚊率”越来越高将导致租价越来越低，房市的大水池破烂不堪将导致印钞鸡无法半夜鸡叫。

一棵草的故事

为什么房熊市里“税费后的售租比”降低到20年，房价收入比降低到6年，住房仍然是一棵草？

因为计划生育将导致人少房多越来越明显。

因为土地流拍将导致房产税越来越多。

因为拆迁补偿越来越少将导致住房价值越来越低。

因为非自住房的“关蚊率”越来越高将导致租价越来越低。

因为房市的大水池破烂不堪将导致印钞鸡无法半夜鸡叫。

中国房价是高还是低，泡沫到底有多大？和我们周边的国家做做比较，中国的一线城市北、上、广、深和印度的孟买、越南的河内、韩国的首尔、俄罗斯的莫斯科等比较一下，

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（补写）第八章第7节 批驳“一些国际大都市的房价每平米高达人民币几十万元，所以中国房价的上涨空间还很大”的谬论

1、在国际大都市的一等地段，拥有的豪宅，因为有永久土地所有权，大于700年，可以盖了拆，拆了盖，永远都在一等地段。在白金，你现在是一等地段，30几年后拆迁，就被安置到三等地段去了。

2、中国没有土地所有权，土地使用权也只有70年，要政俯来盖来拆，每次拆迁都要被赚钱。2011年买入10套商品房做长期投资，用于出租，70年后竟然只剩下1套，是大亏本。这样的情况在外国是难以想象的。

3、人家当富人的，不存在移民的问题，可以安心住700年，我们的富人呢？一听“红歌”就睡不着。人家手里有选票这个武器，你有吗？

4、住房的质量不一样。我们的设计标准只有50年，人家的时间长。

5、每平米高达人民币几十万元的是豪宅，精装修，各种设备是世界一流的，如果只计算毛坯，价格不高。

6、我们都是普通老百姓，豪宅跟我们无关。我们要议论的是每瓶200元以下的白酒的价格合理不合理。每瓶2000元，甚至几万几十万元的茅台酒跟我们无关。

7、国际通行的房价收入比是3到6倍。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。即使是国际大都市，按照平均价来说，房价收入比也比白金的低。

8、中国人的收入只有美国人的10分之一。2010年，美国全国平均房价大概22万美元。大约是150万人民币元在美国可以买下1套合计占地150平米、具有永久土地所有权的、建筑面积300平米的别墅。子子孙孙可以拆旧盖新房。

9、在国际大都市的一等地段，房价奇高，但是城乡结合部就便宜多了。