1、房地产是周期性行业，正俯只能延长其周期，不能抗拒其周期性。中国这一轮房牛市从1978年改革起步，到2012年前后是34年，难以更久了。

2、虽然房价长期是上涨的，但扣除通货膨胀率，增值率是非常低的。美国100年来，扣除CPI，每年涨3%。英国从1965年到2004年，扣除CPI，每年涨2.9%。

3、那些渲染“通货膨胀将使得富人变成穷人”的人，许多是在30+年大通胀中由大穷人变成大富人，由1万元以下发展到买入10套8套也是付全款。炒房是最近10年的事，但是大印钞票“与时俱进”，已经30+年了。

4、只要社会基本稳定，发家致富的机会就会大量存在。多军既然相信正俯无所不能，就应该相信正俯对通货膨胀有很强的调控能力，会适可而止。30+年来，在大通胀中，手中只有1万元以下的无官无权的人群中，涌现出超过几百万个千万富翁亿万富翁。在今后5年，即使是同样速度的大通胀，仍然会英雄辈出。

5、如果今后5年的【每年平均通货膨胀率】不是8％，而是12％。

遇到这种情况，在二线的某市，也只是导致建安成本从1400元上升到4200元。开发商的赚钱仍然能够超过30％。那时，遇到熊市，仍然会下跌到1.2万元以下，因为熊市不言底。

6、在二线的某市，假设等待5年后再买房

现在较新的二手房1.5万元 * 90平米 = 135万元 - 首付能力50万元 = 现在需要按揭85万元。

今后5年，以首付50万元做投资，平均每年盈利8％，盈利20万元。

本来用于月供的钱35万元做投资，盈利2万元。

减去房租13万元。

50 + 20 + 35 + 2 - 13 = 5年后合计首付资金有94万元。

那时房价1.2万元 * 90平米 = 108万元 - 首付能力94万元 = 那时只需要按揭14万元。

结果是，现在买房需要按揭85万元，5年后买房只需要按揭14万元，说明多军说的“你手里的钱，现在可以买3房，15年后只能买1个厨房”是大忽悠。

第十二章第2节 批驳“不断大印钞票的概率很大，房价长期居高不下的可能性很大”的谬论

1、炒房客为富人捐款的故事。

最近，“瑥大婶”得了高血压，呈现......110......130......150......170......的越来越高的态势。爱妻的“瑥大伯”一定比其他人更加坐卧不宁，心急如焚。当医生的“瑥大伯”一定会让老伴吃“降压药”，一定不会麻木不仁。

奇怪的是，炒房为业的小表妹，日以继夜地替腰缠万贯的“瑥大伯”担心，显得比“瑥大伯”更加心绪不宁，彻夜难眠。

他知道，“瑥大婶”的血压呈现.....110......130......150升高的时候，大忙人“瑥大伯”仍然是“三过家门”而无暇顾及。现在，血压已经升高到170了，“瑥大伯”可能仍然日理万机，仍然满不在乎。于是，半夜三更就起床数钞票，准备天一亮就去“王屋山”（房市）送钱。

2、不当家不知柴米贵的故事。

房地产发高烧，就像瑥家的孩子发高烧到39度，导致“种住房”的呈现......10％......20％......40％......60％......的越来越多的态势，导致不安心“种厂房”的呈现......10％......20％......40％......60％......的越来越多的态势。最为坐卧不宁，心急如焚的必然是“当家的”，一定希望早日回归到37度的正常状态。

炒房客却天天怕印钞鸡会落井下石，半夜三更就起床数钞票，准备天一亮就去“王屋山”（房市）送钱。

3、2013年印钞鸡为谁下蛋

房地产泡沫一破裂，必然消灭一大堆虚拟货币（石头），必然消灭一大批流动性，必然通货紧缩，必然到处缺钱。

2013年，急诊室里，住院病房里，人满为患，挤破脑袋。来就诊的有市财政局长，有银行行长，有开发商，有放高利贷的，有炒房客，有房奴，更可怕的是又要“种厂房”又要“种住房”的老板一下子就来了一大车。

哪个场面真的是惨不忍睹：头破血流的，断手断脚的，病入膏肓的，服毒自杀的，疑难杂症的，哀号声响成一片。

最忙的有：“家长”忙于送病人，忙于往医院送钱。医生满头大汗，手忙脚乱。印钞鸡为病人下蛋，加班加点了2年，却仍然没有满足病人的需要。

于是，2013年，来自房地产的“钞票订单”再多，印钞厂也不会接单，也不会理你。

炒房客却天天怕印钞鸡会鸡飞狗跳，半夜三更就起床数钞票，准备天一亮就去“王屋山”（房市）送钱。

修改如下

3、2013年印钞鸡为谁下蛋

房地产泡沫一破裂，必然消灭一大堆虚拟货币（石头），必然消灭一大批流动性，必然通货紧缩，必然到处缺钱。印钞鸡必然加班加点地下蛋，但是，交警大队即使有堆积如山的鸡蛋，也不会给你肇事司机享用。

2013年，急诊室里，住院病房里，人满为患，挤破脑袋。来就诊的有市财政局长，有银行行长，有放高利贷的，有炒房客，有房奴，更可怕的是又要“种厂房”又要“种住房”的老板一下子就来了一大车。

哪个场面真的是惨不忍睹：头破血流的，断手断脚的，病入膏肓的，服毒自杀的，疑难杂症的，哀号声响成一片。

最忙的有：“家长”忙于送病人，忙于往医院送钱。医生满头大汗，手忙脚乱。印钞鸡为病人下蛋，加班加点了2年，却仍然没有满足病人的需要。

2013年，开发商在哪里？在加拿大“肯德基”里吃鸡，在飞往美利坚的客机上，在烂尾楼里准备养猪，在法院的被告席上。于是，来自房地产的“钞票订单”再多，印钞厂也不会接单，也不会理你。于是开发商得了资金贫血症，不得不降价。

炒房客却天天怕印钞鸡会鸡飞狗跳，半夜三更就起床数钞票，准备天一亮就去“王屋山”（房市）送钱。

如果你看懂这三个故事，你还会担心印钞鸡会导致你永远买不起住房吗？

第十二章第3节香港真的土地稀缺，长期投资仍然亏钱，自住刚需仍然不会永远买不起房。

一、 香港真的土地稀缺，炒房客仍然长期套牢，最终亏钱

1、价格波动情况

1997年，香港炒房客张三以次高价800万元买入一套房子。1998年，这套房子见到的最高价是1000万元。

1998年到2006年是房熊市。2004年的“非典”期间，创下最低价350万元。

2006年以后，随着大陆房牛市，香港的房价也在上涨。到2011年，同样的新房又见到最高价1000万元 × 这套房子只是新房的8折价 = 2011年这套房子的市值是800万元。

2、最新总价值的计算

2011年这套房子的市值800万元。

税费后的出租净收益率为每年4％× 平均市值600万元 * 15年 = 出租净收益为360万元。

800万港元 + 360万港元 = 这套住房的最新总价值为1160港元。

3、最新总成本的计算

买入价800万港元。

买入价800万港元 × 8％ × 15年 = 如果投资可收益960万元。

评估价500万元 × 物业税2％× 15年 = 共交纳150万元物业税。

800万港元 + 960万港元 + 150万港元 = 这套住房的总成本1910港元。

4、盈亏金额的计算

最新总价值1160港元 -最新总成本1910港元 = 亏损750万港元。

总之，最高价是1000万元，即使你是800万元买入的，做长期投资仍然大亏损。

二、香港真的土地稀缺，自住刚需仍然不会永远买不起房。

1、1997年，自住刚需王二，同样具有800万元的购房能力，但他没有买房。

2、800万元做其他投资× 每年投资盈利率8％ ×15年 = 投资盈利960万元