第二部分 本质

第六章 表象与本质

本书的第一部分主要分析了三个方面的内容：房子的数量多不多、卖房人的状态和心理以及买房人的状态，从经济学的角度，这些因素共同构成了房子的供给和需求。

不过，房价高是表象，造成房价高的供给和需求则是表象下的表象，要想分析造成房价高的更深层次的原因，我们就需要深入下去，分析造成现在供给和需求状态背后的原因。

逻辑关系就是，供给和需求是房价高的原因，而我将要分析的原因是造成供给和需求的原因。之所以这样分析，是为了免得层次混乱，以偏概全，因为任何其它我们分析深层次的原因，最终都要归结到供给和需求两个层面上来说。很多人弄不清楚这样的概念，来分析房价，就容易逻辑混乱，把本来不是原因的事情说成了原因。

举个例子，马克思的经济学中，认为价格是由凝结在劳动产品中的社会劳动决定的，可是怎么都解决不了价格决定问题，现代经济学，认为一切价格都是供给和需求决定的，而其它的那些因素都是决定供给和需求的原因，一切问题应刃而解。社会平均劳动本来也是一种决定供给的因素，而且是比较重要的因素，所以大部分情况，用社会平均劳动解释价格确实能说过去，可是因此就用社会平均劳动来直接解释价格，就行不通了。

讲一个房价解释中的错误例子。现在很多人说，房价贵是由于地价贵，因此现在的招拍挂制度是房价贵的一个原因。

这就是大错特错了，地价之所以贵，是由于房价首先贵了，所以房地产商们都去抢着买地，因此导致了地价的上升。如果房价不高，你就是再招拍挂，地价也不能高到哪里去。

从那个另外一个角度讲，即便是降低了地价，通过协议转让给房地产商，只要有需求的支持，人们愿意出高价买房子，房地产商们也绝对不会主动把房价降下来。而这样做的结果，只能使房地产商们得利，因为他们能够低价拿地，然后高价卖房。

持有这种观点的人，实际上是颠倒了逻辑关系，把结果和原因给倒了，不过，如果你能从供给需求的角度去分析，就能避免这种低级错误的出现。

其次，我要提到地方财政这个问题，现在很多人都把地方土地财政问题作为了房价高的原因，其实这里也有很多谬误，跟上面的谬误不同的是，土地财政的问题确实对房价不降有影响，但是跟大家理解的不同。很多人理解土地财政对于房价的影响，和理解招拍挂制度对房价的影响一样，认为是因为地方财政依赖于土地，所以就高价卖地，因此导致了高房价。

现在的地方政府依赖卖地挣钱是没错的，可是同样道理，这不是引起房价高的直接原因。其实，土地高价对于地方政府来说是一个意外的收获，地方政府是房价暴涨的一个被动的受益者，在房价涨了以后，地方政府因为受益了，当然想去维持住这个房价，而不愿意白白失了这到手的好处，不过地方政府却不是最初的推动者。

那么地方政府在维持高房价中起了什么作用呢，确实是起了一些作用的，不过都是侧面的作用。一方面，是对中央政府各种调控房价的政策阳奉阴违，尽可能抵制中央政府的政策，实在不得已才执行，其次，就是在中央政府调控房价时，尽可能从资金角度给房地产商以支持，其实，最重要的是，在中央政府的政策制定过程中，地方政府是有极大的影响力的，地方政府的取向自然不必说了。至于现在人们常说的，地方政府尽可能减少土地供给，从而抬高房价，其实是空穴来风，一方面，地方政府自己也很难确定这种土地收入能够维持多久，落袋为安才是最安全的，另外，地方政府的官员的任期不是终身的，而且往往时间很短。所以从个人利益的角度来说，也是越快卖出，最自己最有利。

其实，考虑到现在中国GDP增长作为政绩的导向，以及房地产商和地方政府以及一些官员之间复杂的关系，即便是没有地方财政这一项，地方政府也是有实施以上行为的激励的。

好了，闲话少说。既然前面一部分已经讲了导致房价高企的一些表面的原因，这一章就谈一谈隐藏在这些表面现象之下的深刻原因。主要会谈及的有以下几个方面：

一、 在第七章中将主要谈论解放以后特别是近三十年来中国的人口问题对于经济和房价的影响。

二、 第八章将对改革开放以来特别是近十年来中国的城市化的进程对于房价的影响做出分析。

三、 在第九章中，则结合国际的经济趋势和国内的经济政策，讨论中国的房价如何在国际和国内的宏观经济的共同作用下，走到今天的局面的。

四、第十章则会对近三十年来，特别是1998年以后的房地产政策进行列举和简单的分析。

五、第十一章准备专门开一章，对于导致房价暴涨的政策中存在的失误进行专门的分析。（这一章原本是没有的，刚刚添加的）