会后，房老师领着陶奇来到他的董事长办公室，想了解陶奇听完汇报的感受。房老师的办公室宽敞明亮，两人在沙发上坐下。

陶奇首先称赞道：“您公司做得调查很深入，很详尽，我学到了不少东西。”

“汇报的结论与你的调查结论一样吗？”

“房价走势的结论差不多，他们的更详细。我的调查侧重点和他们的不太一样。”

“说说你调查的成果吧。”房老师的眼中也有期待。

“我的目标是够我一人自住的小户型，准备明年住进去。我搜索了清河区域的所有新盘，在四个被低估的楼盘中找到了这三个户型。”陶奇边说边拿出两张户型图，放在房老师面前的茶几上，接着说道：“这两个零居户型是‘玫瑰男女’的，另外一个是华泰城的一居。”

房老师在看户型图的时候，陶奇接着说道：“我计算过买这三个户型的投资利润率(注释9-2)，年利润率都在80%以上。”

“投资利润率你是怎么计算的？”房老师边看户型图边问道。

“即使清河毛纺厂地块的开发商开发进程再慢，一年半以后房子也应该盖好开始销售了，那么1.5年以后，该楼盘最保守的售价该是7500元/平米。”陶奇掏出一支笔在一张纸上比划起来：“即使我想买的这些房子与新房有差距，只能卖7000元/平米，那么保守的利润就是7000- 5500（现在的售价）=1500元/平米。贷款首付20%意味着前期投入资金为5500×20%=1100元/平米，那么年投资利润率=1500÷1100÷1.5=91%。”

注释9-2：

投资利润率一般是指项目在一个正常年份的年利润总额与总投资的比值，是考察项目投资盈利能力的静态指标。其计算公式：

投资利润率 = 年平均利润 / 总投资 ×100%

房老师点头表示认可，指着三个户型图问陶奇：“哪个户型的收益率最高？”

“玫瑰男女的G户型，也只有这个户型是现房，34平方米，是玫瑰男女一期剩下的精装修尾房，由于户型很不好用，所以没人买。”陶奇把G户型（图9-1）的户型图递给房老师看。

房老师拿着户型图，靠向沙发的靠背坐着，问道：“这个户型怎么这么怪？”

“听说这栋楼以前全都是三居的大户型，总价太高，卖不出去，只好把三居都改成了四个带卫生间的零居户型。G户型在原来一套三居的最里面，就成了这个样子。

房老师把脸转向陶奇，指着手中的户型图，对陶奇说：“你发现没有，这个户型图上的家具尺寸明显是缩小了的，这样从图面上看来，会让人觉得房子大一些，这是小户型营销的惯用伎俩。”

陶奇点点头，附和道：“李伟也这么说，李伟就是我那个学建筑学的同学，他还说这个户型的套内使用率太低。”

“只听说过使用率，‘套内使用率’是什么意思？”房老师好奇的问道。

“套内使用率好像是李伟自创的概念，李伟说：房子有使用率，是房子使用面积与建筑面积的比值，表示房子公摊面积的反向占用率。根据李伟的研究，在房子的套内使用面积里面，还有一个套内使用率，是房子套内交通面积的反向占用率，表示套内面积的可利用率。”陶奇边说边拿出另一张打印图（图9-2）放到房老师面前的茶几上，指着图上的阴影面积解释：“这是李伟发给我的G户型示意图，他说图中的阴影部分就是交通面积。交通面积是房间中必须留出来走人的面积，不能摆放任何家具，像公摊面积一样，属于难以利用的面积。”

房老师不自觉的点头，陶奇接着说：“李伟说：G户型的问题在于交通面积太大，也就是套内使用率太小，因此使用起来会很不方便。据他的粗略估算，G户型的交通面积大约有6.17平方米，这个户型的使用面积为22.8平方米，套内使用率才有73％。还说普通户型的套内使用率都在85%以上，建议我不要买套内使用率太小的房子。”

“那你是怎么决定的？”

“我有点拿不定主意，玫瑰男女的G户型由于户型有问题，现在单价不到5000元/平米，首付也低，只要3万，确实是很好的投资机会，但是我哪还有钱付首付啊？”

“你没想出办法来？”

“借是能借到，但是谁会把钱借出去一年以上呢？”

“不用借钱。”房老师鼓励的眼神看着陶奇，可是陶奇想破脑袋也没想出什么更好的办法。

最后，房老师提示性的问道：“你那套宏苑家园的房子还空着吧？”

“是啊。房间里装修污染太重，已经晾了半年了，现在应该能住人了。”陶奇还是不明白房老师的意思。

“那你为什么不把它出租？一年的租金就有两万多吧？”房老师终于揭盅了。

陶奇恍然大悟道：“是啊。我怎么没想到呢。房老师，真是太感谢您了。” 陶奇发现自己还不知道调动自己拥有的资源，这是财商不够高的表现。

临别时，房老师对陶奇说：“我觉得你那个叫李伟的同学建筑学方面很专业，你去跟他说说，看他能不能来宏业公司讲课，培训我们员工关于建筑方面的知识。当然，讲课肯定是有报酬的。”

房老师语录：

房产短期投资和短线炒股比较类似，需要特别注意房子短期内特别是销售期间内的升值能力。

将户型图上的家具尺寸缩小，这样从图面上看来，会让人觉得房子大一些，这是小户型营销的惯用伎俩。

不要买套内使用率太小的房子。

第十章进入房地产业界

下班后，陶奇去了宏苑家园。夏季的宏苑家园郁郁葱葱，人来人往，周边的商铺也纷纷开业，这里的居住氛围正在逐渐变得浓厚。经过半年的通风，陶奇房子里的刺激性味道几乎闻不到了，看来装修完成初期才是装修污染的集中释放期。陶奇把大号的租房联系电话贴在了自家的玻璃窗上。临走的时候，陶奇采取最简单的市场调查方法，去小区外面的中介门店瞅了一眼，了解到了宏苑家园的两居的大致租金，以及5500元/平方米的售价。又升值了15%，陶奇心情愉快的回了家。

几天后，陶奇与一家韩国人签了租房合同，答应在冬天之前将散热片换掉，把宏苑家园的房子以每月2500元的价格租了出去。这家人的男主人在望京的一家韩企上班，单位每月有3000元的住房补助。由于急需现金，陶奇提出如果年付租金可以打九六折，租房的韩国人欣然接受了。事后，陶奇才了解到，望京正逐步成为在京韩国人的聚居地。

周末，陶奇揣着一年的房租，和李伟来到玫瑰男女售楼处准备认购G户型，却发现售楼处的客户多了不少，整个楼盘无论现房期房单价都涨了200元/平方米。这一下，陶奇有些犹豫了，他赶紧打电话到华泰城咨询价格，发现华泰城涨得更多，单价上涨了300元/平方米。

陶奇对李伟说：“看来还是有不少人像我一样，认识到了这个投资机会，买房的人多了，连带着整个清河区域的房价都涨了。”

李伟略带疑惑的看着售楼处火热的现场，不置可否的答道：“也许吧。”

陶奇按最新的价格又计算了一次投资收益率，确认年收益率还有76%，然后挑选了总价最低的二层G户型，与开发商签下了认购合同。

走出玫瑰男女售楼处，陶奇有种脱胎换骨的感觉。这是他买的第二套房子了，当他艰难的买下第一套房子的时候，怎么也不会想到会在这么短时间内买第二套房子，这些都得感谢房老师，没有房老师，他陶奇可能一套房子都买不到，当然，也要感谢李伟。

中午，陶奇请李伟下馆子吃饭。席间，陶奇有些好奇的问李伟：“这么好的投资机会，你不是也没房吗，为什么不买一套？”

“我是学建筑学的，我知道什么样的房子住着最舒服，你挑的那些房子我都看不上眼。”李伟回答道。

“我看你是因为工作没多久，又没有固定的女朋友，没有买房的压力，暂时不想被房贷束缚住，才不想买房的，我刚工作的时候和你现在的想法一样。”陶奇停顿了一下，感叹道：“现在看起来，我还真应该感谢李莉，是她给我压力，让我买到了宏苑家园的房子，现在都升值50%了。”

李伟笑道：“每个买到房的男人背后都曾经有个矫情的女人。”