从1995年开始，我在一家国营企业做房地产开发，那时候还没有商品房，连概念都没有。也没有买房这个说法，有也只是很少的家属院，部队以及一些大型企业的集资房。到如今，房子成了完全商业的东西。我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁，从月薪450元整到年薪50万以上。我的十五年基本是中国地产最风云波诡的十五年。我的这十五年也是整个时代超速发展的十五年。
三个月前回老家过年，和朋友喝酒吹牛的时候，我说，我不干了。所有人都瞪大了眼，一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今年到中年。怎么说不干就不干了呢？年薪近百万，也算是一般的成功人士了。所有人纷纷以为我喝大了说玩笑。却不知我是真下了决心。
因为，我明白，我这些年在地产做了几乎所有的行业，从销售到策划，从打字员到总裁助理，从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业，我涉足过所有的环节。
我却累了，在人到40的时候决定不做了。
我说，我不能再做了，这些年，到处送礼，送来送去，我早晚得送进去。
我又说，世界上有两大经济泡沫，第一个是美国国债，第二个是中国的房地产。
我再说，我不做这个行业了，我退出后，写一本书，把和房子有关的事情说的清清楚楚。
希望给在买房的人，已经买房的，打算买房的，不打算买房的，一辈子买不起房的，一辈子不用买房的，还有二次改善住房的人。能有一点用处，能多长一个心眼。我做的不多，只想把这15年中国地产的黑幕安全的揭露出来。写的详细点，罗索点不要紧，但是不严肃，不教科。而是要通俗的，有趣，诙谐的，幽默的，嘲讽的，无聊的，娱乐的把房子这玩意弄个明明白白。
再次，警告：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎追杀，欢迎咬牙！
是为序。
每天一节，一节讲一个黑幕。一节说一个玩意儿。
我想从头到脚的讲，本文很长，没几十万字说不完。至于一些房地产公司的名字我会隐起来，希望大家理解。希望某些人不要对号入座。
我在构思把10年来最大几个地产诈骗以及一些地方的烂尾楼也顺便说出来。
在正式说之前，我先说说最近的房价新政。两个字：扯淡。
第一节：地产商玩弄百姓把戏一：规划用地面积和规划建筑面积的行为艺术
这样吧，上来就技术性的没意思。先说大家最喜欢的，选房买房方面的好了。至于这些技术玩意回来带着写。
咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积。但是问你建筑面积怎么算出来的，很少人说的明白，你以为你拿了房产证，你拿了上面的条条框框你就是爷了，其实你是孙子了。因为在你打算买房前你就被涮了。
先说大点，小点的不说你都明白。
房地产商在拿地时，有个文书，首先两天就是规划用地面积，以及规划建筑面积。
什么是规划用地面积，就是规划批准的红线内占地的面积。就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱们现在是现代社会，社会主义社会。这地是你的不假，但是不能把楼盖满了吧，中国大啊，比香港大多了、你去香港看看，那才是楼靠靠，打开窗户就是对窗的丨内丨裤。咱们大陆是对门，香港是对窗。所以你得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少？你又不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。
什么是规划建筑面积，建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这好比你去餐厅吃饭，点菜的技巧。你点多了吃不了，剩了就馊了。馊了这词好玩，有一次去广州，看见一大片地就馊了。你点少了吧，自己饿着对不对。做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着用花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积。
别忙，有国家呢。国家让你随意乱画吧？不能。
于是给你个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，用必须控制在多少以下。
其实地产商也挺憋屈的，但是坏心眼不少。
比如，竞标的时候，哪一家的建筑面积都是最少的，靠，真宽阔啊。不懂的人以为是建体育场呢。然后呢，只要地拿下来了，再去一看，靠，体育场变坟场了。密麻麻的楼盘出来了。
你能去拆了重建吗？
我说这些不是说上面的事情，其实这个建筑面积与规划面积的多少与房主是有很大联系的，其实也不大，就70年的事儿。
直接进入主题吧，今天说下选房。以及买房前要了解的东西。
对房产商来说，获取利益是他们的经营目的，而消费者追求的是尽可能少的支出。所以，我们买房的时候，如果先搞清楚了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，省个十万八万很简单的事情。
1，房价究竟是哪个王八蛋定的？
决定商品房的价格因素很多，这和水果差别太大了，水果的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场相应调整。如果今年水果产的不好，那价格就上去了，如果产的好，那价格就下去了。可是房子不是这么简单，你经常郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定的价格最主要是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。
我曝个内幕，一个房子从拿地到物业管理，需要多少个手续？需要多少个红章？答案是79个，如今还在增加中。我想说什么，我就不明说了。
一般来说，建房成本中，土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%-20%房屋建筑安装费用，很多人都以为是大头，其实这个你认为最重要的东西占的比例相当少，一般在20%-30%之间，有时候不到20%。市政设施费用是10%左右，各项税费高达30%。在此基础上，还要加上20%是房地产的开发利润。所以你看，其实地产商也不是大爷，也是很孙子的，干了10个人的活，也就拿2个人的工资。这还是房子售完之后，如果这房子有20%卖不出去，如果他又刚好贷款方面出了问题，那他其实就是负利润了。
所以我经常看到很多朋友骂房产商，其实他不值得我们去骂。
如今，北京以及各地频出地王，其实就是个很危险的事情，土地费高了，房子不涨价那才神经呢？
2，开发商定价的搞笑原则
1，成本加成法，开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格。
2，市场比较法，以周边市场同类型物业作为参考，定出一个合适价格。
这两条说明什么，说明这个价格定的是极其不合理的。所以我觉的打压房价其实很简单，把价格制定方式换成百姓角度，就是一张纸的事情。
可是，唉，这是中国。
2，开发商的销售原则。
这条很重要，你明白他想什么，你就知道怎么对付了是吧。知己知彼嘛。
地产商几乎在接待你的时候，是天底下最热情的了，端茶倒水在其次，来个70老汉也喊你几声帅哥，来了60岁奶奶直夸有风度。在她们眼里，没有好人和坏人，只有送钱的人和不送钱的人。
一般地产商会和你怎么玩呢？
1，首先，强调产品优点，而故意弱化物业缺陷，不轻易让价。奶奶的，我买10块钱土豆，还能让我两个呢，我花几十万几百万买房子，你却一毛不拔。
真不能议价吗？骗人的。当你喜欢上某个房子，并且你被套上以后，才能进一步产生议价动机。
2，让你产生信赖感，反正销售人员个个都是赵本山，不忽悠死你不算完。