政府在供地方面,工业地产是协议转让,这个一般需要倒贴钱。商业用地基本上与市场接轨,采取招标转让的办法。通过招标,各地的地价最高纪录不断被刷新,天价的“地王”一个接一个地冒出来。而且还被各地领导拿来,做为成绩,证明本地“寸土寸金”。靠。由于现行的体制,通过这些年的实践,许多市县逐步形成了土地财政格局。他们对于土地收益的需求,是刚性的、硬性的,因为没有这块收益是不行的,干部是要吃饭的。
由于国家对于土地进行宏观控制,各地手里的地不是太多。所以,各地需要认真琢磨一下,怎么才能把这个局做好,把土地拍出最高价格来。供多了肯定不行,因为多了就不值钱了,而且根本最有那么多。有的城市前些年卖地太猛了,现在发现无地可供了,于是成天家跑到北京去搞跑部运动。这几年,虽然上面发文件,要求不要强迫农民“上楼”,但许多地方仍然在借新农村建设的东风,大搞土地整理,合并村庄,农民“被城市化”。我强烈怀疑,是不是要为土地财政开辟新战场。
现在的一些地区,出现了小产权房,就是农民在试图绕过现行土地管理体制。更有激进的专家提出,把土地集体所有制改成私有制,就能解决所有问题,这个提议目前没有操作性,风险太大了,而且私有化以后也未必能解决所有问题。中国是土地极为缺乏的国家。对于土地进行严格管理,客观上也很有必要。若放开对土地的控制,让农民集体决定和操作土地的转让,有可能出现混乱。对于依靠土地财政吃饭的地方政府来讲,目前让他们放弃土地权也很难。不过,我反对清理小产权房,应选几个城市搞搞试点,看看再说。
从长远来看,A,如果国家财政体制改革,向地方财力倾斜,同时地方经济发展,税收增加,使地方财力不再依靠土地收益。B,随着社会进步,农民和拆迁户维权力量增强,慢慢形成一种土地拥有者和政府共同来拍卖土地的格局。C,国家根据实际情况,放宽对于耕地红线以外的土地控制,供地量增加。D,随着现代交通体系完善,形成团组式城市和城市群,这样适于居住的区域进一步增加,供地也相应增加。
如果上述这些条件慢慢具备,也许供地方面的矛盾会逐步解决。但这些都不是近期可解决的。现在,围绕商业开发用地,农民、政府、开发商、银行和购房者的利益格局,搅成了一团麻。对于这个问题,我曾思考了很久,我的感觉,至少目前无解。所以,从供房这个角度来讲,目前房价想大降,是比较难的。
我们再看看需求。
待续
(第179)
对于中国房地产的市场需求,有几个概念。
一个是需要和需求的问题。对房子的需要量当然很大了,中国目前正处在城市化高峰期,每年新进城人口规模相当于一个澳大利亚。但有货币支付能力的需要,才是市场需求。比如,我对于海景别墅和私人游艇的需要已形成多年,但至今都没有成功转化为市场需求。全国住房市场需求量到底有多大?我一直没见到一个令人信服的说法。
二个是住房需求、换房需求和炒房需求。这三种需求现在也搞不清楚到底有多少。
A,住房需求,是农村进城者和城市无房者(刚结婚的),这个需求是刚性的,纯消费需求,房价再高也只有买,没房子,只有租房子或者挤在老人家里了。
B,换房需求,是有房子,但小了或者偏了,在有经济条件的情况下,寻找更好的房子。这样再一买房,实际上他就有两套房了,至少原来那一套房子成了投资房。那么这种需求又是消费又是投资,两者兼有。换房还有另一种换法,就是钱不够,把原来那套给卖了,再添钱买新的,这样,人家没有投资行为,是纯消费,但同时他又给二手房市场增加了一套供给。
C,炒房需求。完全不是想住,就是想炒。有人是炒到高价就卖了,也有人是长期持有,用来出租,寻求财产保值再加一点收益。
我注意过周围人的房子问题。我不是科学调查,也没有调查的条件和必要。我个人主观的直觉是,在省会城市这么一级,ABC三种情况,我蒙的啊,大概各占三分之一左右。我想,越往大城市走,炒房投资的比例可能会越高;越往小城市走,消费换房的比例可能会越高。
近十年来,相对于供给量来说,ABC加起来所构成的需求量始终要更大一些。这就拉动着中国房价不断上扬。看看ABC,相当乱腾,消费行为、保值行为、投资行为、投机行为混在一起。所以,政府出台限购之类的政策,实际上是很难收到全效的,因为要保护的人跟要打击的人搅在一起,敌我难辨。
为什么有这么多资金投到房地产市场上来,还有其它原因。按说,股市和基金应该是社会投资的重要领域。但是,这些年,股市的里子很黑,面子很绿,跟足球一样,让国人伤透了心。许多人痛改前非,金盆洗手,再也不炒股了。我还有几万块钱被中石油套着呢,等解了套老子也不炒了。相对于股市,国债要稳定得多,但利息又太低。古玩、字画、黄田石、虫草、邮票、现代油画、高尔夫会员证,现在没有专业技术谁敢去炒,连专家都被骗得要跳楼。相对于中国人手里的钱,这些投资渠道的容量也太小,装不下。我们的祖宗有了钱,可以买几亩水田或者山林,现在农用地集体所有制,又不能买。听说以后要开放私人海岛了,但这些不是老百姓玩的啊。想来想去,还是买套房子比较靠谱,不管怎么说是稳定的不动产啊。(地震时除外)。
日本和四小龙的发展历史已表明了,东亚国家在经济起飞阶段的储蓄率都会非常非常的高。跟犹太人有的一拼。不幸的是,中国的投资渠道太少,仅有的几个渠道又比较黑,所以说,社会资金被逼到房地产市场上来了。所以,媒体记者一味地批判炒房者是不对的,记者自己发了稿子,领了稿费,也会跑去炒房。炒房行为本身不是打砸抢。如果有再好点的投资渠道,你求他炒房他都不炒。
从上面这个分析来看,一方面,有源源不断的新进城的人员,城市化进程至少还要维持20年左右;另一方面,又有源源不断的走投无路的社会资金,被逼到房地产市场上来。所以,指望哪一天没人买房,迫使房价掉下去,这个难度也比较大。毕竟消费需求和投资需求都是比较坚硬的。
综合对供、求两个方面的分析,“供”不可能在短期内极大地增加,“需”也很难在短期内极大地下降。而且供需的形成,都不是纯粹的市场原因,背后还有比较顽固的体制性原因。我的结论是:房价的长期趋势仍然是稳中略升。
回落的可能不是不存在。现在国际国内的经济形势都比较严峻。由于人民币通货膨胀的压力不断积累,今明两年通货膨胀肯定还会继续的。如果房价增长率跑不过通胀率,实际上也相当于变相的降价了。房价以这种形式来小幅回落的可能性比较大。我想,即使经济形势使房价出现较大辐度的回落,比如回落20%,那也不致于出现崩溃式的下跌和长期性的下跌。
前几天,有个兄弟跟我探讨:目前人民币正在升值。进口商品和外国服务(旅游之类)的价格相对下降,再加上国内社会保障体系日益完善,大家后顾之忧逐步减少,再加上政府启动内需政策——会不会有这种可能:内需突然启动,大量钱被用于消费以及对国外投资(可能的话),从而使资金从房地产市场上大量抽离,让房价垮掉?我说,起码现在看上去有点难。中国人好像天生就不是美国那种消费者。比如,韩国、台湾、香港的储蓄率现在仍然相当高。新加坡储蓄率高居世界第一。所以,中国内需当然需要启动启动,但指望很快变成消费社会也不可能。
如果一切让我来决定,虽然我买不起现在的新房,我也不希望房价轰然崩溃掉。我希望房价在数值上保持稳定,不要再胡涨了,而我们的收入快速增加,再加上一点合理的通涨,使房价变得相对便宜,这样我好换一套大点的房子。
待续
兄弟们好。