然而深圳始终是一个异类。从2000年开始，国家对深圳的扶持政策风向大变，从扶持逐渐变成打压。深交所2000年被莫名其妙的停上新股，以大力扶持上海证券交易所，一直停到04年，才不给任何说法的允许中小企业在深交所上市，大型企业上市仍然必须去上海。97金融风暴后香港经济陷入长期低迷，上海乘机强势崛起，深圳的物流中心和金融中心的地位一落千丈。再加上深圳与珠三角格格不入的文化特质，导致其越来越被珠三角其它城市疏离。这些因素的累积，导致深圳的发展速度大降，05年后它的发展步伐还能与广州基本保持一致，GDP规模大致等同，这主要得益于它每年超过30%的高新技术产业的增长。但它的商贸中心地位已经逐渐的、毫无疑问的在丧失。06年深圳中心区的写字楼空置率大概在8%左右，这种空置率还算健康。到2010年初，空置率增加到15%左右。与此同时，广州中心区的写字楼空置率，从06年的超过35%，下降到现在的17%左右。

深圳的历史发展是一个经济学上的奇迹，它这30年来的经济数据变化让我印象深刻，极其感慨。在客家文化支持之下的激情洋溢的深圳人创造了人间奇迹，用了短短25年的时间，在南中国的海边不毛之地上建造起一座最富有创新精神的一线城市。这种奇迹的过往是深圳的光荣，但也是它的诅咒。深圳不能理解它现在的处境。它一心要打造的是南中国独一无二的CBD。它高速发展了25年，现在它的所有特殊优势都已消解的干干净净，无力再支撑它以超常规的速度发展，但它极不习惯。它每年向市场上提供约100万平米的写字楼，这与广州的写字楼供应量大致相当，结果却天差地别。广州的写字楼逐渐被财富填满，而深圳却表现出强烈的财富撤离的征兆。

深圳不能理解它不为珠三角城市圈接受的事实。它一心要成为珠三角的CBD核心，野心勃勃的要挑战广州的历史地位。CBD是它给予自己的城市定位。它要汇集珠三角的财富，也就是强化自身的吸血能力。但是它对珠三角其它八个城市毫无吸引力可言。它的房地产市场吸引到的珠三角其它城市的客户比例几乎为0，它的消费品市场更是毫无吸引力可言。如果不是有深交所的存在，珠三角其它城市的资金根本不会往深圳移动。它们不约而同的、步调一致的、坚定的流向了广州。

对深圳的未来，我的看法是，它将逐渐发展成一个典型的科技产业型城市，这是它相对于珠三角8城而言，仅有的竞争优势。唯有激情，才能创新。低调木讷的广府文化地区，没有创新的种子。只有激情洋溢的深圳才有科研的文化氛围。它的CBD梦想必定破灭。我认为深圳和广州的关系，将十分类似苏州和南京的关系。苏州是江苏最强悍的产业都市，而南京是中心城市。深圳必将成为南中国最富有创新力的科技之都，它应该将自己定位成珠三角产业升级过程的智力提供者和技术输出者，这种定位将让它真正的融入珠三角城市群，并在接下来的决定中国未来的产业升级革命中，再次确定自己的领袖位置。接受产业型都市的定位，并不是耻辱，而是一种历史的必然和真正的光荣。成长为产业升级革命的领袖，带领整个珠三角，乃至整个东部地区实现产业的更新换代，实现真正的技术化，是将铭刻在中国的发展史上的最大的荣誉。这比深圳前30年依靠政策优势而取得的经济奇迹要光荣一百倍、一万倍！

这就是我对深圳未来的看法：它的中心地位早已荡然无存，只是它自己不愿意承认。它唯一的优势在于其巨大无比的科技产业能力，客观的经济规律将决定它只能在这条路上往下走。深圳人越早认识到这一点，就越能步伐稳健的往下走，而不会去绕弯路。我不知道中央是否真有人在进行城市群发展战略规划方面的研究，在做那盘所谓的大棋棋谱，不过我最近很惊讶的看到苏州的市长被调到了深圳当市长，这是很有趣的现象，我不知道这里面是否隐含对深圳未来发展定位的深层思考。

这段文字是我对深圳的房地产市场进行判断的前提。这是一个不可能成长为CBD的城市。产业型都市是它的宿命。无论它的经济规模最终会发展到多么庞大，它的房地产市场，都将建立在这个基础之上。

细说深圳之完结篇——末世狂欢

深圳与香港的关系，是一个很深的话题。我把这个话题放到最后这一章来讲。深圳的经济奇迹，有一半的因素是香港的支撑。这是无可否认的。这两个城市水乳交融，唇亡齿寒，经济上的相互融合，已经到了完全不可分裂的地步。要看透深圳，就必须看透香港。

香港1979年的GDP是1100亿港币，对比广州当时的43亿人民币，这是天文数字。香港当时的富庶可见一斑。94年香港的GDP达到1万亿港币的规模，自此就达到了它的天花板，在1.2万亿港币的规模上长期浮动，维持了10年之久。05年它的GDP是1.28万亿港币，07年勉强上升到1.62万亿港币，至今仍维持这个规模，毫无增长。09年香港GDP1.63万亿，折人民币1.43万亿。同期的广州和深圳已经达到了8000至9000亿人民币的GDP规模。香港对比大陆的经济优势已经不复存在。我们必须知道，受限于城市面积、人口以及资源等客观因素，任何城市的经济发展都会有天花板，也就是上限。不同于大陆各中心城市几乎可以无限扩张的城市疆界，香港的只是被死死的限制在珠江口的一个岛城罢了。它能取得今天这样的成就，已经达到了它的极限。

不同于我们一般人的想象，香港的工业产业其实相当孱弱。港资企业的技术水平相当落后，大多从事非常低端的3来1补行业，以及最低端的代工行业。香港的科研水平也非常落后，香港所有大学理工类的整体水平，即使相对中国东部地区的一流大学而言，也完全不值一提。香港的核心竞争优势在于贸易和金融，也就是自由港的优势。它拥有整个亚洲最开放、最自由同时也最健全的金融市场，是整个亚洲的贸易中心和结算中心。事实上这是殖民地时期的英国留给香港的遗产。英国人对香港的发展立下了汗马功劳。97回归之后，这种遗产性的优势不可阻挡的开始消亡。它的亚洲金融中心的地位受到上海的强烈挑战，就连近在咫尺的深圳和广州也想分一杯羹。它的贸易中心的优势地位早已不在。30年前基于制度和政治的原因，它是中国走向世界的唯一窗口，现在中国人只要愿意，到处都可以建成窗口，连西安这种莫名其妙的城市都打算把自己建成国际性的大都市、世界性的金融中心和贸易中心。是否可以实现姑且不论，至少政治上的限制早已荡然无存。香港可以依托的比较优势在不可逆转的消失，但它又无法像深圳那样寻找到新的增长点。香港经济支柱之一的出口业，05年达到1700亿的历史峰值，此后不再增长，到09年急速下跌到不足1100亿，这固然有金融海啸的负面影响，但香港的贸易中心地位在丧失的趋势已经明显可见。深圳可以凭借越来越强悍的科技产业维持住发展的步伐并实现城市转型，而香港人只能悲观的看着自己的城市逐渐陷入发展停滞。因此近年来香港上空弥漫着的是浓厚的末世心态，追忆过去美好时光的文艺作品层出不穷，怀旧成了一种非常强烈的社会现象。这就是香港经济的真相。在这种背景下，香港人极其迫切的寻找着出路，而深圳，成为了末世港人的第一选择。这是一个宿命性的转折——30年前香港带领深圳起跑，今天香港期望深圳可以带上自己一起跑。然而，我认为，30年前的深圳人选择香港，是完全正确的战略决策。而今天陷入末日绝望之中的香港人豪赌深圳，却注定将是一个悲剧性的错误。