重庆市规模之大，让我完全有掉进陷阱里的感觉。8万多平方公里的面积、40个下辖区县，2850万的常住人口规模，总是让我有面对一个中型省份的错觉。对比一下更能说明问题：广州市总面积7400平方公里，常住人口1千万出头，下辖10区2市。同为直辖市的上海，总面积6400平方公里，常住人口1900余万，下辖17区1县。在城市的自然规模上，重庆的这些数据非常强悍，并导致我花了更多时间来认识和了解重庆，因此这一篇分析出来得很迟。

然而，对应于整个重庆超大的自然规模，重庆的城市化水平却很低。重庆全市城镇人口1360万，城市化率仅仅达到50%的水平，刚好达到全国的平均线。对于一个从97年开始直辖的城市而言，这并不是一份合格的成绩单。重庆主城区建成区面积仅640平方公里（还有一说仅为440平方公里，这要看重庆主城区是传统意义上的中心六区，还是官方意义上的9区），这个数据更加可怜。略加对比：广州的主城区建成区面积950平方公里。上海的主城区边界有所争议，因为似乎对上海而言，没有“主”城区和郊区的区分，这导致它的建成区面积在1000平方公里和1400平方公里这两个数字之间拉锯。通过这样的城市化水平对比，我们可以知道，重庆虽然在城市体量上是一个超级巨无霸，但是它积贫积弱，因此城市的发展速度很慢。我很有兴致的查看了一下历史数据，97年重庆刚刚脱离四川设为直辖市的时候，城市化率31%，与全国31.9%的平均水平大致吻合。到今天13年时间，重庆的发展步伐与全国的城市化进程高度一致，不快不慢，契合得极准。然而，这种位于平均线上的城市化发展速度，与重庆西南中心的地位极不吻合，这个成绩远远低于成都这种西部中心城市的60%以上的成绩，更谈不上和东部二线城市高于80%的城市化率相比。作为西部唯一的直辖市，享受了极大政治便利和中心优势的城市，居然仅仅交出一份勉强踩在及格线上的城市发展成绩单，不免让人对这个城市的经济运行状况极度存疑。这个疑问必须得到经济学上的解释。

在经济规模上，重庆09年的GDP达到了6530亿，这个经济规模算是庞大，以城市论，可以排在二线城市的前列。但重庆的人均GDP就相当可怜，才2.32万人民币，折合3400美元。这种人均GDP水准，是3线城市再往下的水准。

从整体而言，重庆的基本特征是：发展缓慢，刚刚脱离温饱，远远谈不上小康。作为西部第一号大城市，拥有如此庞大的资源优势和人口优势，具有西部所有城市无法比拟的吸金优势的重庆，在我面前摊出的却是一份如此让我无语的成绩单，这导致我几乎没法再深入发掘重庆的城市发展轨迹。

我承认，我遇到大麻烦了。

（下面的内容更精彩，快回来噢）

说重庆之二——山城的困局

重庆是个山城。中国中心级城市中唯一的山城。在没有去查阅地形数据之前，我没有想到过重庆多山，多到了什么样的地步。重庆北、东、南三面被大山环绕（大山的意思，是海拔1000米以上的崇山峻岭），只有西南一侧的丘陵地带可以勉强开发。大巴山、巫山山脉占领了重庆的北部和东部。从数据上看，重庆40%以上的土地面积是无法利用的山区，再抛除掉绝对无法占用的38%的基本农田，偌大的重庆，可供城镇化建设的，只有22%的占地。1997年的统计数据，8.2万平方公里的重庆，在当年只有1.54万平方公里的未利用地，其中在当时的条件下可作为可建设用地的，仅仅只有不足4000平方公里的面积，占重庆全市面积的比例，不到5%。这是一个极可怜的土地储备数据。考虑到这是全市的数据，它必定在全市范围内呈零星分散的状态，因此就更加可怜。这意味着重庆市政府从直辖之日起，表面上被赏赐了一大块的肉骨头，上面却只有一丁点的肉，这种地形条件必将成为重庆日后的噩梦。

到2008年，重庆的未利用地数据为7100平方公里，全部是极难被开发的山地。10年时间，重庆人将当年的可开发建设用地，用得干干净净，并在技术进步的前提下，另外再开发了4000多平方公里。然而即使这样，重庆人也仅仅只能追上全国城市化的平均成绩线。这其中蕴含的辛酸苦辣，简直要透过数据，透过我的电脑屏幕，从重庆全城可见的棒棒军的身上发作出来。重庆人就是在那样恶劣的地形条件下，坚毅的走着自己城市化发展的道路。

国民党陪都时期的重庆市区300平方公里，到今天，历时60年，才艰难扩张到640平方公里。相对于其它中心级城市10倍、20倍的城市扩张速度，重庆的城市化步伐迈得艰难而神圣。目前重庆市区人口600万，重庆几乎是尽全力打造它的这个中心区域（也没有其它选择，中心城区所占据的西南方向是重庆全市唯一可以勉强扩张用地界限的所在），09年这仅占全市21%的市区人口，创造了全市约50%的GDP，达到近3300亿人民币。城区人均GDP约8000美元，达到发达二线城市的水准。而城区之外，2200多万重庆山区居民，人均GDP仅2200美元，在温饱线上挣扎。

如果说，一定要有一个重庆模式，那么，以上所述的，就是重庆模式：狭小而富庶的市区和广袤而贫穷的山区，巨大的人口压力和贫乏的土地供应。我不知道重庆政府在发展产业经济时有多么的痛心疾首。要打造任何一个成熟的产业，占地绝对不会少于2万亩，如果要综合配套其上下游产业，以形成完整的产业链，需要的占地以10万亩计，这是重庆无法承担的成本。

在理解了重庆这种辛酸的发展轨迹之后，我们再回头来看重庆的房地产市场，才能清晰的看出这个市场的本质。

说重庆之终结篇

考虑到重庆这种一出城区就是山区的城市格局，它的房地产市场几乎集中在中心9区，其它区县的房地产市场可以被忽略。重庆中心九区2009年的新建商品住宅销售量2013万平米，总销售金额847亿，均价4200元/平米。它的成交量水平自06年开始突破1000万平米的水平，07年交易量大涨一倍，达到2000万的水平。08年金融海啸期间交易量锐减到1000万的水平，这里应该也有地震造成的负面效应。今年前10个月的交易量已超过2000万平米。价格方面，自05年来平稳上涨。05年成交均价3000，06年3500，07年交易量大跌，但3500的低价实在是跌无可跌，因此价位非常平稳。08年均价达到4000。09年12月份的均价，也才达到5200的水平。老实说，我个人被这种超低水准的价位吓了一跳。这表明一直到09年年底，重庆都处于首次置业型置业阶段。改善型需求一直未被激发入市。而且，这也表明重庆的房地产市场，一直未对外表现出吸血性。它无法吸引西部地区的改善型需求到重庆职业。重庆这样的山城，事实上居住环境远称不上优良，它的老城区道路蜿蜒起伏，配套也远称不上完善，改造起来的难度极大，生活难以称得上便利，因此这样的市场表现，也说不上出奇。