货币与加息： 抑制房价的措施分析

“为什么？”是分析问题的关键所在。 一家日本工厂在碰到问题之后，主要的解决思路就是，问5个层面的“为什么”。 5个“为什么”问完之后，问题原因基本上清楚了，解决方向也就大致明确了。 做事情只要方向对了，结果不会太差。同理，遇到经济问题的时候，同样要问“为什么”。当“为什么”问的多了，就会形成强制自己学习思考的习惯。 逼迫性思考习惯形成之后，个人就开始形成“独到”的眼光，脱离社会中的浮躁喧嚣。 在中国，房价最初让人浮躁，后来让人疯狂，最近让人绝望的问题。 那么，如何能够在浮躁、疯狂、绝望的环境中，保持清醒的意识？ 那就要分析房价是如何涨起来的。 或者更确切地说，“为什么”多年强调调控房价，采用了多种“强力”抑制房价的措施，但是房价却越调越涨，甚至可以说越调控，越疯涨。 可以说，不完全是房价本身上涨将人们逼疯，让人们更绝望，而是高调调控之后的房价疯涨，摧毁了人们的信心。 人们本来将房价下跌的希望，都寄托在无所不能的国家身上。 但是，国家fail了大家，让大家失望了。 所以，房价持续上涨失望+对国家失望的“双保险”，形成了人们的绝望状态。 那么，“为什么”国家会fail大家，让大家感到绝望？这才是分析问题的关键。 明白了这一点，不仅房价问题会很清楚，还能够“管窥见豹”看到整个经济的模式方向。

其实，抑制房价的措施非常简单直接，那就是加息。 房地产是资金驱动的市场，市场资金越多，房价越高。 而在市场经济国家，利率是调节资金供求的“阀门”。 当利率提高的时候，很多市场上运转的钱会收缩，形成银行里的“死钱”，造成市面上的资金数额减少。房地产作为资金密集型行业，一旦资金减少，会立刻引发价格下跌。 而从控制资金的角度，房贷利率是调控房价的最好手段，这个手段屡试不爽。 在西方，当国家认为房价过高，民众开始为了买房而抱怨的时候，就开始上调存贷款利息。 每次存贷款利息上调，就会有一些人因为买房的财务成本上升，而决定停止买房。 这些人的决策意味着进入房地产市场的资金显著减少，也就能够明显打压房价上涨的势头。 尤其是在房地产市场高涨的时候，只需要0.25%的加息，都可能导致20%的房价下跌。 这样的道理也很简单，虽然对于贷款买房的人来说，0.25的加息不会增加很多的贷款财务成本，但是加息让人们从脑热的预期，变成理性的预期，而且人们还需要预期可能持续加息。 因为，如果持续加息的话，很多以浮动利率贷款的买房者就会不堪重负。 到时候，可能加速房价下跌，甚至开始出现断供拍卖房的现象，那就不是仅仅房价下跌20%的问题了。 理性的买房人不仅要计算本次加息的成本，还会考虑到未来加息的可能，以及可能增加的财务成本。 所以，不论多么火爆的房地产市场，只要一说到加息，那么马上就急剧降温；如果进行连续的加息，那么房地产市场就会跌入冰窖。 而加息和房价的关系，在道理上是相关性非常明显的，在现实中是屡试不爽的。 因此，利息和房价基本上可以总结为规律：加息导致房地产市场冷却、房价下跌。

那么在中国，房价几乎连涨了十年。 在这十年中，除了05年和08年短暂的房价小幅回调之外，基本上年年奏响上涨的“凯歌”。 而且，房价回调的时候，就像是一只缩回去的拳头，在打出来的时候更狠。 在这个过程中，房地产“空军”时时盼望，屡屡失望，最后绝望。 最后，人们想起了朱做总理时的“美好时光”。 据说某个时候，朱一声令下，连续多次加息，然后房价就迅猛下跌。根据这个传说，人们都希望一个强有力的人物，能够再重演当时的那一幕，把利息加上去，让房价降下来，然后自己能够在低价买到房子。 但是，后来的抑制房价的措施，基本上年年在说，年年出台相关政策，但是房价仍然年年上涨。 而且，有些政策出台后，看上去似乎非常严厉，比如说北京当年的“8.30大限”。 而越严厉的政策，甚至成为房价上涨更扎实的“注脚”。 就这样，每年都是各种措施出台，一次比一次的措施更严厉，但是就不见最简单、方便、易行、立竿见影的方式：加息。 不论出什么措施，没有加息的话，都像是“隔靴搔痒”。 看上去用力很大，把吃奶的劲都使出来了，但是根本没有影响到痒痒的部位。 该痒的部位还是痒，而且因为挠不到，人就感觉越来越痒痒。 这时候，“为什么”就成了关键词了。 “为什么”三番五次地隔靴搔痒，就不能一次性地解决问题，大力进行加息呢？ 前任朱能够做的事情，为什么后面的就不能做呢？ 弄清楚了这个“为什么”，很多事情就很容易理解了。

我曾经因为一个手术的原因，听一位专家分析过协和医院和301医院之间的差异。 从这位专家的认知，他认为在这个手术方面，协和医院明显要比301医院好。 他说，协和医院做手术非常细致，而301则粗糙不少。 那么，为什么会出现两个的差异呢？ 他说，在协和医院做这个手术的大都是平民的中老年，身体相对比较弱。 医生需要分析病人的体质，然后决定开不开刀，并且作出相应的方案。 在做手术的时候，主刀大夫还需要非常仔细，否则的话病人承受不住。 而在301就不一样，那儿的医生很多是从军队里上去的。 而这些医生都给年轻官兵做手术，而官兵普遍身强体壮。 所以，这些医生根本不用考虑年轻官兵的身体条件，直接开刀做手术就行。 而且技术糙点也问题不大，因为强壮的年轻人能够很容易扛过去。 久而久之，这些医生就形成了一种习惯，在年轻人强壮的体质条件下做手术。 那么，这些医生即使进入301这种以地方治疗为主的医院后，也很难改变自己的习惯。 所以，对于大多数身体条件一般的平民病人来说，做这个手术还是找协和的医生好点。 其实，说了这么多，就是要表达一个意思：因为病人的不同，做手术的方式也不同。 也就是说，即使人们得的病一样，但是由于身体的差异，结果导致康复能力完全不同。 作为医生来说，最重要的并不是治什么病，而是病人的身体状况能不能治，怎么治。 同样的病情、同样的手术，对于一个体弱多病的老年人，可能就下不了手术台；对于一个健壮如牛的年轻士兵，可能几天之后就又开始生龙活虎了。 所以，对于不同的人，就要采取不同的方式。 对于一个癌症晚期、身体已经极为虚弱的人，就只能采取“保守治疗”。也就是没有治好的希望，仅仅是被动照顾着，爱吃什么吃点什么，想做什么就做点什么，能多挺一天是一天。