仅仅富人多还不够，更重要的是“富人扎堆”。 在任何一个国家，仅仅国民收入持续增长，并不能保证房地产价格的持续上涨。 更重要的是，要让这些富人聚集到一个地方，那么房价上涨就有了充分的保障。 日本人多地少，1亿多人口挤在不到38万平方公里的地方，而且山地占国土面积的70%。 这就意味着，适合人们居住的平原和丘陵地区面积较小，也就是10万平方公里多一些。 另外，日本人还把大量的地方空出来，留给耕地和森林。 日本的森林覆盖率差不多是国土面积的2/3，是世界上森林覆盖率最高的国家之一，而且日本还有很多耕地，保障本国的基本粮食安全。 就这样，除去耕地和森林等面积，1亿多日本人“扎堆”到了面积极为狭小的平原城市区。 更重要的是，日本的经济发展极不均衡，主要聚集在中部东岸，也就是东京经济圈、名古屋经济圈和大阪神户经济圈的三大日本都市经济圈。 而东京经济圈是超过纽约的世界第一大城市经济体，聚集了日本的政/府、金融、工业等核心产业经济。 可以说，坐拥日本主要经济财富命脉的人们都“扎堆”到了东京，东京的房价无法不持续暴涨。 而且，这几大经济圈通过发达活跃的经济，吸引大量的年轻人参与进来，寻找自己的发展机会。这个时候，“富人扎堆”的房地产效应就显现出来。 假设，在东京这样的地方，如果有100个富人的话，房价为1万元/平米。 这时候，又进来了100个富人，让东京的富人数翻倍，那么东京的房价是多少？ 答案很明确，东京房价肯定不是按照富人的数量而翻倍，而可能是5、6倍，甚至10倍以上（根据富人的财富数量和心理需求而变化）。 也就是说，在某个地区，当富人数量以算术级数增长的时候，房价可能以几何级数增长。但是，富人们并不关心房价有多高，因为房价涨得再高，他们也有足够的钱来买房。最痛苦的是这些地区的平民和商业，人们看到房价持续上涨，于是大家一窝蜂地恐慌购房，更推动了房价的上涨。所以，在人多地少、森林覆盖率极高、城市拥挤扎堆、人均收入很高，而且主要的财阀、政阀、企阀堆积到东京、然后平民们恐慌购房的背景下，东京房地产价格（日本房地产价格的标杆）达到了令人瞠目结舌的地步。

即使如此，日本仍然经历了严重的房地产价格“泡沫破裂”的时期。 日本在房地产价格上涨二十多年后，经过了十几年的“挤泡沫”过程，然后房地产价格普遍下跌3/4，现在接近上海的房地产价格。 那么，为什么日本会出现这样严重的“泡沫破裂”呢？ 房地产价格就像在“堆沙子”。我们可以把沙子尽可能堆得比较高，但是到了某个阶段，沙堆不可能继续往高里堆，而可能因为很多因素，导致沙堆坍塌，流向周围的部分。 同理，不论一个国家经济多么发达，人均收入多么高，富人有多少，城市多么拥挤，房地产价格的升幅都是有限度的。如果一个地区的房价过高，必然会“盛极而衰”，前面涨得越高，后面跌得越惨。 而日本的房地产“泡沫破裂”，主要受到几个方面的影响： 首先，日本的实业发展到了增长的极限。 因为，发达国家间的经济竞争总是以“此消彼长”的动态方式前进，任何一个国家都不可能长期占据统治地位。这个道理对于日本经济来说，变得更加明显。 从根本来说，日本的经济是依靠美国的扶持而发展起来的。 从经济表层来说，美国提供给日本开放的市场，让日本企业可以在美国大肆扩张，赚取高额利润。 而日本经济成功的根本，在于美国人半卖半送的大量关键技术，以及开始美国企业对于知识产权的忽视。 这让日本企业能够以极低的成本，快速打败美国企业，抢占到高利润的市场。 但是，到1990年代中期，日本已经把这些技术的商业潜力完全挖光，也就失去了经济发展的主要动力。而从1990年代中期开始，美国依靠强大的基础研发实力，通过系统的新技术革命，提升企业竞争力，从日本人手中抢回了大量的市场。 美国的“颠/覆性创新”让高储蓄、高投资的日本经济遭受了重大的挫折。 美国人的竞争淘汰了日本人的大量产能，让日本的投资“打了水漂”，不论企业还是个人都损失惨重。另外，日本的产业扶持政策完全失效，zf扶持不仅没有产生相应的效果，反而成为整个社会的包袱。 同时，经济增长了几十年，为“终身雇佣制”而自豪的日本企业，在深陷债务泥潭的时候，终于明白了为什么美国企业没有“终身雇佣制”。所以，有的日本企业也开始取消“终身雇佣制”，引发了日本工人的全面危机感。而日本这些经济上的困境，反映到日本的房地产上，就是因为富人的数量减少，资金总量减少，然后日本房地产“泡沫”开始破裂。 再加上日本企业的利润减少，工人分红减少，工人收入保障系数降低，人们感受到经济的压力。那么，因为富人的算术级数减少，导致房价的几何级数下跌。