从财富的角度，富人是决定房地产价格的决定性因素。一般情况下，富人的财富越多，以及富人的人口密度越高，房地产价格也就越高。 在世界级高端旅游度假胜地、世界金融和主要国家经济中心、石油国家的中心城市等地，这些地方因为富人们“扎堆儿”，大家有钱没处花，愿意高价买好房子，所以房价高昂。比如说，世界的金融中心伦敦、纽约等地，度假胜地蒙地卡罗，日本的东京等。 而作为人多地少、收入比较平均的日本和北欧等国，因为整体收入很高，然后人们“扎堆儿”居住，因此这些地方的主要城市房价也都很高。 所以，虽然日本的房价泡沫破裂，整体价格下跌差不多3/4，但是日本的房价仍然比美国的高出很多。 这不仅仅因为日本地域狭小，而且日本人手里的现金普遍比美国人的多，在进行房屋这样的大宗消费时，也就相对更舍得花钱，也算是一个原因。那么，当绝大多数中国人的个人经济从危机到萧条，再从萧条走向崩溃的时候，中国房价则主要由大量的“山寨富人”支撑起来。这些“山寨富人”作为市场中的主要力量，在大城市“扎堆”，吹起来中国的房价“气球”，成为支持房价的主体。当中国经济发生重大变化，“山寨富人”们显露原形，中国房价“气球”也就开始破裂。 那么，什么是“山寨富人”？ 就是看上去有不少钱，但实际上缺乏可持续赚钱能力的人。 这些人如果碰到经济环境变化，就会很快变成穷人。 打个比方，这些人的赚钱能力就像山寨手机。当手机市场蓬勃发展的时候，山寨机也通过低价抢市场，赚了不少钱。 但是 ，当市场竞争日趋激烈的时候，山寨机就失去了获利空间，大量山寨机企业倒掉。 而中国绝大多数的富人们依靠中国廉价出口和经济刺激（印钞票）富起来，看上去很有钱。 但是，当经济变化的时候，这些人就会很快变穷。 而这些“山寨富人”支撑起了的房地产，也会随时因为这些“山寨富人”变穷，而在某个时间点开始“无量空跌”的过程 。

日本的房地产市场的历程，与中国有一定的相似之处，但是实质上跟中国又有根本的不同。 对比日本房地产与中国房地产的状态，对于理解中国的房地产“气球”具有重要意义。 在日本经济快速发展时期，人们纷纷购买房地产，然后形成二十多年房价上涨的“大牛市”，形成严重的房地产“泡沫”。现在看来，当时的日本楼市有非常严重的泡沫，但是日本民众却不认为房地产有“泡沫”，或者说人们的概念里可能就没有“泡沫”这个词。 所以，当时不论民间还是官方，认为日本的房价还会继续上涨。 等房价下跌差不多3/4之后，人们才说自己当时太愚蠢了。 那么，回顾历史，关键问题是要弄清楚：为什么当时日本会出现严重的“泡沫”？ 首先需要明确日本房价“泡沫”的基础是，日本经济实现持续的产业升级，而高级产业赚取高额利润，民众快速实现富裕。 1950年代初，中国出兵朝/鲜战场，完全倒向苏联，致使美国拉拢扶持中国、遏制苏联的战略思想破灭。于是，美国一方面带领“联合国军”在朝鲜战场上与中朝作战，另一方面调整区域战略部署，从驻军压制日本变为扶持日本发展。 日本通过为美国提供大量战略物资供给，从纺织服装等轻工产品开始了经济复苏，并且大规模实施战后重建。 最初，日本人主要为美国人生产初级的服装、鞋袜等军需品。不过，日本人作为进取心极强的民族，不安于仅仅生产这些初级工业产品。 而且，日本早在“二战”之前，就已经建造了大量的航空母舰、战舰、飞机和坦克。所以，日本人要通过“工业兴国”，恢复往日的辉煌。 所以，日本人在通过生产初级产品赚钱的同时，集中力量发展高附加值产业。日本企业利用美国半卖半送的数万项专利技术（后来又从美国企业偷窃了大量专门技术），实施积极的企业战略发展。 同时，在日本政/府的主导下，日本产业实现持续升级。 产业升级的意思，就是高价产品的研发和生产。 而日本人通过抢占国际市场（当时主要是美国市场），大量出口高价值的产品，实现了高额的利润。 这些高价产品的出口，让日本积累了大量的美元收入，日本快速富了起来。到1990年代中期，日本的GDP接近美国，而日本的人均GDP则远远超过美国的人均GDP，成为世界上平均收入最高的国家之一。

同时，日本推行的国民“均贫富”的政治经济政策，让日本的富人迅速增多。 日本属于明显的等级社会，即使麦克阿瑟将军改造了日本的政治机制，让日本走上了现代社会的发展方向。 但是，社会文化是根深蒂固的，而麦克阿瑟一下子改变不了日本的社会文化传统。 这种等级社会的意思是，少数人从出生开始就跟别人完全不同。 不过，除了少数人之外，在每个社会等级之内，大多数人基本上都是平等的。 而且因为麦克阿瑟通过制度打破了日本大量的细分等级，于是大多数人的阶层地位相当平等。 而这种地位上“相当平等”的结果，就是收入上的高度平均。比如说，当时美国一个企业高管的收入可以达到普通工人的二三十倍（现在的收入差距更大），而且不同职业的收入差距也是同样显著；而日本员工的收入“平均化”非常显著，高管和普通员工的收入差距也就是几倍，而且不同职业的收入差距也不大。 而日本这样的收入模式，激发了大多数人工作进取的积极性。 另外，日本的“终身雇佣制”也等于是给日本的工人上了长期的工作保险和养老保险。这种“收入平均化”让日本产业升级形成的利润，非常平均地分配到日本的国民手中，于是国民收入持续快速上升。 在这样的情况下，日本民众手中有很多钱可以花；而“终身雇佣制”又让日本人感觉到经济上的安全，因此有钱也敢花。所以，有钱花、敢花钱的日本人在快速富裕之后，就开始大量花钱。 而日本的房地产就是在这样的情况下，开始了持续上涨的过程。 那么，从1970年代开始，因为日本产业升级“开花结果”，日本房地产开始了快速发展的过程，房价也开始显著、持续的上升。 而1990年代初期是日本工业经济最为强盛的时期，眼看着要把美国工业打垮的时期，也是日本房地产最为火爆的时期。