“小产权房”可以被认为是房地产市场中的“大非”。 首先需要明晰，中国并没有“小产权房”这个法律概念。 甚至可以说，中国没有一个明确的房地产方面的法律。 那么，所有的这些概念都只是人们的俗称。 在中国，国家发产权证的叫“大产权房”，一般指的是在国有土地上盖的房子。国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权（大产权）。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。 另外，国家不发产权证的叫“部分产权（小产权房）”，一般指的是在集体所有制土地上盖的房子。根据规定，“小产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于集体所有者，外部人员不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内（也就是不能买卖）。 那么，为什么人们要购买这些不能买卖的“小产权房”呢？ “小产权房”是商品房价暴涨之后，购房者的无奈选择（谁不想买一套可以随意买卖的房子呢？）。小产权房的主要优势是价格便宜，价格往往是商品房的30-50%。 当然，即使在这个价格上，开发小产权房的集体也可以获得丰厚的利润。 另外，购买小产权房，人们还不需要缴纳商品房买卖的契税和其它税费。另外，小产权房的使用成本往往也比较低，物业费便宜、采暖费便宜等等。 以上说的这些小产权房的特点，往往还是乡镇卖给外人的价格。 如果是乡镇集体给自己的村民盖的福利房，各种费用更低。

“小产权房”是个非常有意思，甚至可以说是tricky的问题。 可以说，“小产权房”可以算作“智商测试器”。 对于小产权房的认识，检验很多人的法律知识和逻辑智商（聪明还是愚蠢）。在中国，判断一个人聪明还是愚蠢，不能按照学习成绩来判断。因为，在中国死记硬背的学习体制下，很多聪明的孩子被淘汰，而很多智商低下的孩子上了大学。 那么，怎么样能够判断一个人聪明还是低智商呢？ 是否高价买商品房就可以作为一个衡量指标。 很多人上了大学，但是结果做了“房奴”或者为买房的事情而痛苦，这些人的智商就比较低下。 因为，这些人或者缺乏基本的法律知识，或者缺乏基本的逻辑思考能力（智商），而且往往是两者兼而有之。 聪明的人都知道，学习和教育的目的不是死记硬背书本上的文字，而是培养开动脑筋（理性思考）的能力，然后用相关的知识开阔自己的视野，更好地开动脑筋。 一般来说，人们开动脑筋的目的，是追求个人（及其后代）的利益最大化。对于大多数人来说，购买房屋都是影响自己福利的重大举动。 假设一个人需要花掉自己10年的（预计）收入购买一套房子，那就需要慎重思考这个影响自己10年收入的决策，并且对关键性的利弊进行权衡。 在这个过程中，聪明人就会进行学习相关的法律知识，然后根据重要性的排序，进行相应的决策：1、（最重要）基于法律知识和个人情况决定：为什么买房子，是否买房子；2、（次重要）基于经济思考和个人情况决定：什么时候买房子，买什么房子；3、（次次重要）：基于个人情况和个人偏好：在哪里买房子，多少钱买房子。 而上过大学的蠢人，则缺乏法律和经济学习过程、缺乏理性思考和决策过程，一门心思想着买房，然后把自己的时间、金钱和精力无谓地耗费在买房的问题上。 那么，整个房地产的产业链专门盯住这些上过大学、但是脑子不够用的人们（因为在中国这是个很大的社会群体，而且有很多的油水可榨），然后把高价的商品房卖给这些人，让这些人成为“房奴“。 而且，这些人是社会文化的领导者，对其他群体具有很强的示范效应。 房地产产业链通过从心理上控制这个上过大学的弱智群体，让他们做“房奴”之后，进而控制更多的社会人群，然后培养出整个社会对房地产的狂热，然后房地产产业链在狂热中获得暴利。 这样的情形就像6000点的股市，通过控制上过大学的蠢人群体，让这些人在高价买股票，进而控制更多的社会人群，形成“全民炒股”的效应，然后各大国有企业圈到巨额资金，“大小非”从中获得巨大收益。

那么，为什么说“小产权房”可以算作“智商测试器”？那么，就需要从具体法律法规上，对“小产权房”进行深入分析。 等一下，实际上中国并没有关于“小产权房”的相关法律法规！对于“大产权房”和“小产权房”的区分，只是一个国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》的规定。 什么叫做国务院的《通知》？ 它只是一个行政单位的指令，不是真正的法律，不具有法律效力！ 只有通过人大专门订立的《法》才叫做法律，比如说《宪法》、《刑法》、《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》才叫做法律。 而《通知》根本不具备法律效力，不具有法律约束力！ 而在法律层面，根本没有“小产权”这个概念，也没有相关的法律规定。 在与土地和房地产的相关法律中，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。” 而《中国人民共和国土地管理法》中，也没有对村镇宅基地建设的法律规定。 而对村镇宅基地建设的相关规范，只是国务院的《通知》，以及像国土资发〔２００４〕２３４号《关于加强农村宅基地管理的意见》等这些不具备法律效力的指导性文件。 可以说，中国法律在“小产权房”这个问题上，留下了一个明显的法律“黑洞”。那么，“小产权房”就根据这些“黑洞”，进行“不违法”地开发。 而根据基本的法理，“不违法”就意味着合法！ 或者说，“小产权房”的建设开发是合法的。 而从法理上说，很多人购买“小产权”房作为自己的住所，也是合法的。而很多人通过购买“小产权房”，省下60%-70%的购房资金，而且在后续费用上也便宜得多。 如果按照北京、上海、广州和深圳这些大城市周边房价为10000元/平方米的价格，一套房子需要100万的话，那么购买小产权房能够省下60-70万元，而考虑到契税、银行贷款等各种费用，这个节省的数字可以达到100万。 再考虑到物业费、停车费等因素，后续费用每年也可以省上千元甚至两三千元。 那么，对于一个收入8000元/月（一年10万元）的中层白领来说，扣去个人所得税，购买小产权房能够让这个中层白领少奋斗10-15年！ 仅仅购买“小产权房”这个决策，就能挽救一个白领的黄金的10-15年！