说到股市，其实股市中的股民最害怕两个问题，而这也是买房的人们同样惧怕的。这两个问题是：I、上市和增发；II、大小非。 上证指数在2007年进入高丨潮丨，“全民炒股”形成的巨额资金，支持股市在下半年超过6000点。 但是，很快股市就掉头一路向下，在最低跌到1600多点，然后开始反弹。 那么，为什么在“全民炒股”，巨额资金进入市场之后，整个股市跌得如此之惨？我们就分析一下这两个因素，并且拿楼市进行类比： I、上市和增发：2007年开始，中国股市开始了大企业进行大规模上市融资，以及大规模再融资的高丨潮丨时期。 中国股市融资是零成本，上市公司根本不需要付给股东现金分红，只需要做出一些业绩“预测”，或者“十股送三股配5股”这些画饼充饥的承诺，就能把股价做起来，然后圈到更多的钱。尤其是市场高涨的时候，上市的公司能够通过高价上市，获得巨额的零成本融资。 比如说，中石油在香港上市，价格曾经在很长一段时间徘徊在1港元多，在这段时间里，还派发了巨额的现金分红。 而到上海证交所上市，股价直接到达48元人民币，是香港上市之初股价的数十倍。 通过这种方法，中石油实现了巨额的融资。 而且，中石油上市之后，也没有进行现金分红。 可以说，通过在上海证交所的上市，中石油从股市中弄走了巨额的资金。 另外，已经上市圈了巨额资金的企业，还希望进一步圈到更多的资金。于是，就有了平安准备再融资上千亿元的“大手笔”，把股东们吓得纷纷抛售平安股票，股票价格很快被腰斩。 另外，像万科这样获利极其丰厚的企业，也不给股东分红，而是经常性圈钱，动辄也是上百亿。 一方面，是上市公司圈钱的无穷无尽的“饥渴”；另一方面，股民们的资金总是有限。 即使股民们当时对股市充满信心，人们认为股市会上10000点，中石油可以进行“价值投资”，并且长期持有。 但是，股民们再多的钱也耗不过如此巨量的上市和增发圈钱，所以股市“堰塞湖”垮塌，“价值投资”溃不成军。

上市和增发的道理，同样适用于楼市。 在2008年底到2009年初，中国房价曾经有一定程度的下跌。 但是，后来的十四万亿开始发挥作用，同时很多实业资金也退出实业，转而大笔购买房产，大规模推高房价。 到2010年上半年，全国房价比2009年初高出不止一倍。 高涨的房价给房地产行业带来了丰厚的获利空间。 于是，各地方zf更加积极地卖地，然后房地产商积极拿地，并且盖出更多房屋，然后通过高价卖房实现暴利。 由于土地所有权属于国家，而且楼房建安成本很低，所以地方zf和房地产商盖楼卖房的毛利甚至可以达到80%以上。 比如说，北京附近的燕郊（属河北地界）成为近几年房地产的热点地区，燕郊区域内约有9成的购买力来自北京。最初，燕郊卖房价格1000元/平米左右，到了2010年初，最高曾经冲高到1.1万元/平米。 即使考虑到钢材水泥涨价，土地和建安成本也不会超过2000元。 那么，对于地方zf和房地产商来说，收益很自然地达到70-80%。 而这种情况与股市中无成本圈钱非常相似，只不过把股票变成了楼房。 极高的楼价刺激了巨大的房产建设面积。 据统计，燕郊楼盘2007年的供应面积为600多万平方米，相当于同期北京全年楼盘供应总量的44%。 2008年，燕郊更是呈现出了“井喷”的放量态势，供应总面积达700万平方米，这个数字相当于北京全年楼市供应总量的50%以上，其中，仅燕郊的上上城便一次性推出了万余套房源。2009年燕郊楼市持续火爆，这种火爆的销售延续到2010年第一季度。 燕郊房价暴涨和巨大的建设规模，反映出北京房地产向周边快速扩张的特点。 房地产销售的热点地区从几年前的四环之内，向2008年之后的五环之外发展，包括向北边的昌平、东北的顺义、东面的通州以及更远的河北燕郊、南部的丰台、大兴，西边石景山的大规模扩张。 北京房地产反映出整个中国房地产市场的特点，就是城市大规模建设，并且房地产向外围扩张的“吹气球”状态。

建设和销售这些房产意味着对资金的巨大需求，与当时股市的高价上市和增发是一个道理。 以北京为例，每向外扩张一个环路（从三环到四环、四环到五环、五环到六环），那么房地产面积就要扩大数倍，这意味着资金需求量要增加数倍。不仅如此，房地产价格还要上升数倍。 房地产开发面积与房地产价格的倍数相乘，光北京的房地产市场就比5、6年前增加了30、40倍的资金需求。 从天津、上海等城市的表现来看，其它城市的状况也类似。 扩大的全国，根据相关数字显示，预计2010年的房地产开发面积达到5.6亿平方米。 那么，历史上已经形成的巨量房屋+5.6亿平米新开发面积，再乘以2倍于2009年的价格。 可以想像一下，维持这个市场的话，需要多么大的资金量。 另外，2010年第二季度，开始了新一轮“房地产调控”，说是要防止房价过快增长。同时，在第一季度M2增加5万亿之后，中央开始控制货币投放（控制的意思是，放缓增长的比例，但是实际的资金投放量并不低）。 但是，仅仅两个月之后，银行间拆借利率大幅上升，从一个侧面反映出，整个铁公基和房地产已经出现严重的资金“饥渴”状态。 在同样时间内，各个房地产企业已经考虑进行打折销售，这也说明房地产商已经开始面临极大的资金压力。 在这样的背景下，央行6月份重新开始明显增加货币投放，但是 房地产商资金压力的背后，是地方zf严重的资金压力。2009年，地方zf卖地收入将近1.6万亿元。 但是，如此庞大的卖地收入，仍然挡不住地方zf负债的巨大增长。 早在2004年，地方zf债务问题就开始成为财政金融领域的热点话题，人们担心地方债务失控的问题。 但是，后来地方的“卖地财政”让这个问题显得不是那么严重。 到2010年5月，中国银监会主席刘明康说，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%（也就是说，2008年末有4.34万亿的负债，2009年增加了3万多亿）。而且在2010年，地方政府融资平台负债规模仍然没有刹住剧增的势头，有人估计将很快超过10万亿。 国务院发展研究中心宏观部副部长魏加宁表示，2010年前几个月的银行新增贷款中，有约40%流向了地方zf投融资平台。（如果这个数字确实，那么2010年一季度增加的5万亿M2中，有2万亿到了地方zf的投融资平台）从这些数字，我们可以得出一个结论，楼市对于资金的刚性需求极其巨大。 在2007-2008年的股市中，巨额的融资需求压垮了股市。 不过，股市融资是弹性的，在股市下跌的过程中，可以停止审批上市融资和再融资，这样可以有效缓解股市的压力。 但是，楼市的资金需求是刚性的，基本上没有弹性可言。 因为，房地产商必须要通过大规模房产销售，保障企业现金流，否则随时可能倒闭关门；地方zf需要通过大规模房产销售，保障财政现金流，否则随时可能破产。 而且，由于2009年-2010年1季度，房地产的规模扩张和地方zf的负债扩张，它们的资金缺口将比2009年大得多，需要比2009年大得多的资金来源。 所以，楼市的“上市和增发”，也就是地方zf卖地、开发商卖楼的压力越来越大，如果资金开始减少的话，房价就会很快垮掉。