在研究所有制问题的基础上，马克思还形成了自己的制度变迁理论。马克思认为，人类社会是由诸多相互联系的变量或子系统构成的开放的大系统。社会的基本矛盾表现为生产力与生产关系、经济基础与上层建筑的矛盾；社会发展的原动力是生产力的进步，当生产力与生产关系发生矛盾，生产关系严重束缚生产力发展时，社会革命的时代就到来了，经济基础和上层建筑就或快或慢地发生变化，制度变迁就不可避免。马克思说，“无论哪一个社会形态，在它们能容纳的全部生产力发挥出来以前，是决不会灭亡的；更新的更高的生产关系，在它存在的物质条件在旧社会的胎胞里成熟之前，是决不会出现的”。马克思的这一“制度变迁”模型表明，制度创新并不取决于人的主观偏好和简单的成本收益分析，制度变迁及变迁的界限和范围归根结底是由生产力决定的，是由制度再生产或“制度供给”的能力决定的。只有当社会和制度当事人再也无力承担低效率制度的高昂成本，并已再没有改进余地的时候，它才会被新的制度替代和扬弃（张克难，1996）。马克思在一百多年前得出的这种认识可以看作是他对“制度变迁”理论的经典论证，现在流行的诺思的“产权——国家——意识形态”三位一体的制度结构论不过是马克思这一理论的新的注解而已。
综上所述，马克思在其著作中形成了内容丰富的产权理论。这一理论是以资本主义所有制为基础，包含资本的所有权、占有权、支配权、使用权在内的统一整体。正是通过这种对资本产权关系的分析，才揭示出剩余价值的生产、实现和分配的规律，揭示出资本主义所有制的本质，进而通过“产权”这一线索使资本主义经济关系的整个图景展现在人们面前。另外也可以看出，马克思从整体上对资本主义产权关系作了深层的剖析，揭示出产权现象背后的本质，因而其产权理论难免具有高度的抽象性，给人的感觉是较难理解和把握。其实这正是马克思产权理论的深邃性和科学性所在，至今没有人超越。即使是西方产权理论的代表人物诺思也对马克思的理论表示了敬意，他说“在详细描述长期变迁的各种现行理论中，马克思的分析框架是最有说服力的。这恰恰是因为它包括了新古典分析所遗漏的所有因素：制度、产权、国家和意识形态……这是一个根本的贡献。”（诺思，1981）。米尔达尔（K.Myrdal）也曾指出，“当人们不得不把马克思当作经济科学发展上伟大的经典著作家之一看待的时候……是基于开创制度经济学方面的成果”（米尔达尔，1973）。可以看出，马克思的产权理论及其分析方法无疑对现代西方产权理论和制度经济学产生了较大的影响。
二、西方现代产权理论：严密而实用
西方产权理论主要研究现代市场经济中产权及其结构和安排对资源配置及使用效率的作用和影响，是“新制度经济学”（New Institutional Economics）的流派之一。它是20世纪60年代由美国经济学家科斯在对传统的西方古典经济学和福利经济学的一些根本缺陷进行反思、批判和修正的基础上首先提出，并在70年代~80年代由威廉姆森（Williamson）、诺思（North）、舒尔茨(Schultz)、斯蒂格勒(Stigler)、阿尔钦(Alchian)、德姆塞茨(Demsetz)和张五常（Steven Cheung）等人丰富和发展之后逐步形成的。产权经济学家特别强调产权、制度、交易费用等在经济学中的重要性，继承了新古典经济学的基本原理和分析方法，追求制度分析与传统经济学的耦合，从而使自己的理论大大前进了一步，容易为更多的人接受，进而步入了西方主流经济学的殿堂。这便是包括产权理论在内的新制度经济学近些年来风行整个经济学界的主要原因之一。
西方现代产权理论的主要思想可以归纳如下：
1、关于产权概念的解释。科斯在《社会费用问题》一文中首先讨论了产权，他说，“个人拥有的包括义务和特权在内的权利将在很大程度上由法律决定。结果，法律制度就对经济体系的运行产生深远的影响，在某些方面可以说起着控制作用”。另一代表人物阿尔钦认为，产权是一个社会所强制实施的、选择一种经济品的使用的权利，是授予特别个人某种权威的办法，利用这种权威，可以从不被禁止的使用方式中，选择任意一种对特定物品的使用方式。诺思则认为，产权是个人对其所拥有的劳动、物品和服务的占有权利，占有是法律规则、组织形式、实施及行为规范的函数。可见，在西方产权理论中，法律形式具有决定性意义，产权首先是一个法权概念，它是由凌驾于社会之上的立法者创造的，法权关系决定经济关系。
2、关于产权的功能和收益。产权可以看作是一种特殊的、具有公共物品性质的“生产要素”、“产品”或“社会资本”，可以被再生产出来，因而具有特定功能并会产生“收益”的。产权制度的功能包括：为人们提供竞争与合作的框架，充当各种物质生产要素组合的粘合剂和各种经济组织的依托；为经济当事人提供特定的经济激励和约束，使之通过权利配置实现资源配置并分配收益；有助于形成稳定的经济预期，节约各种经济运行成本，减少不确定因素。这些功能的发挥，带来的是产权制度的收益。这种制度性收益可以理解为经济增长中无法用物质要素增加加以解释的“余值”的部分。
3、关于产权的成本。既然产权制度是生产出来的，那么，它的“制造”与运行就必然要耗费经济资源或成本，例如产权的界定、实施、交易，以及产权制度的变迁，都要付出成本。这类制度性成本与直接生产成本一并构成了社会生产总成本。而制度性成本以前常常被忽视了。
4、关于产权的效率。产权制度的收益与成本的比值就是产权制度的效率。不同的产权结构和产权安排，会产生不同的经济效率，产权决定绩效。一个经济社会在不同的发展阶段上，或在同一时段的不同空间范围，可能存在效率悬殊的产权制度。因此，一个国家的经济发展潜力和实际绩效，不仅取决于其经济资源禀赋条件，也极大地依赖于其制度禀赋。
5、关于产权制度的变迁。不同的产权制度在收益、成本、效率方面的差异性，意味着产权制度有“优品”和“劣品”之分。一般来说，优胜劣汰，谋求更高的制度效率就引致了对特定产权制度的“需求”与“供给”，进而引致不同产权制度的替代和变迁。产权制度的变迁是社会制度整体结构的产物，不同的产权制度构成了一个国家社会经济制度的主要方面。张五常认为，社会的进步在于人们有可能认识和选择可以降低交易费用的产权制度和安排。衡量一个国家制度的优劣，要看其产权制度是否合理，以交易费用的高低为标准。交易费用在国民生产总值中所占的比重决定一个国家是富裕还是贫穷，是发展还是停滞。
可以看出，西方产权理论沿用新古典经济学中成本收益分析方法，对市场经济中的产权关系作出了全新的解释，使新古典经济学获得了进一步发展。由于主要关注的是现实中的产权现象，因而具有更强的现实解释力，也容易被人们理解和接受。90年代科斯和诺思两度摘取诺贝尔经济学奖桂冠，就是对产权理论和新制度经济学成就的高度肯定，同时也标志着其步入主流经济学的殿堂。
三、两种产权理论的比较分析
马克思的所有制理论和西方新制度经济学的产权理论都是以产权和制度为研究对象的，而且在方法论上马克思经济学的生产关系研究特征对西方新制度经济学研究方法产生了或多或少的直接和间接的影响，因而，两种理论具有许多共同的地方。例如，二者都强调产权和制度在经济中的重要性，把产权结构和制度安排看作影响经济绩效的重要因素；都把产权关系看作是人与人之间的经济关系，把利益问题当作产权关系的核心问题；都研究了资本的所有权、土地的所有权、股份公司的所有权及所有权与支配权的分离等产权现象；都研究了商品所有权之间的等价交易的关系等等。
但是，从总体上说，马克思经济理论和西方经济理论分属于不同的经济学流派，两种理论范式是建立在不同的世界观和价值观基础上的，具有完全不同的研究目的、方法、概念和理论逻辑，因而可以说是两种对立的理论体系。对此，林岗、张宇（2000）曾作过相当深入的分析。归纳而言，两种产权理论之间的区别主要表现在以下几个方面：
1、产权研究的目的是什么？马克思研究产权问题的目的是揭露资本主义私有制经济中资本对雇佣劳动的剥削实质，说明资本主义产权关系的虚伪性和不合理性，进而揭露资本主义制度的内在矛盾及必然灭亡性。而西方产权理论是从交易费用出发，依据交易费用的高低，来安排和调整产权关系和产权制度，以实现资源的合理配置，为资本主义私有制服务。西方产权理论对主流经济学的“贡献”就在于，运用新古典经济学的传统方法对资本主义所有制给予了一个新的理论解释和辩护，试图证明资本主义私有制经济是合乎理性的，而公有制则是非理性的。可见，不同的产权理论有不同的出发点和研究目的，是不同意识形态的反映。
2、产权研究是坚持个体主义的方法还是整体主义的方法？现代西方产权理论坚持资产阶级经济学的一贯传统，采取的是个体主义的方法。按照这种方法的逻辑，产权关系首先是个人对于财产的一种排他性的占有关系，这种占有关系在给经济主体带来利益的同时，也产生了交易成本；产权制度的形成和变迁，是个人在交易成本约束下追求利益最大化而进行自发交易的产物，因而对产权问题的分析完全是建立在以成本收益分析为核心的新古典经济学理性经济人假定基础之上的。在该范式中，具有十分具体的社会和历史属性的人被抽象成无差别的理性的个人，他们基于各自的成本收益进行自由交易，实现个人利益的最大化。与此不同，马克思的产权理论则是建立在整体主义方法的基础上的，是一种整体的政治经济学的方法。马克思认为，社会不是个人的简单加总，社会整体决定了个人的属性，思维的出发点不应是抽象的个人，而是现实的处于社会联系中的个人。按照这种整体主义的方法，一定社会的所有制形式和产权结构不是个人之间自由交易和自由契约的结果，而是社会结构的整体即生产力与生产关系、经济基础与上层建筑矛盾运动的产物；不是理性的个人的自由选择导致了产权制度的变迁，相反，是社会结构和产权制度的变迁决定着个人的行为方式和选择空间。